Es ist zunächst zu berücksichtigen, dass innerhalb Spaniens zwischen den Regelungen des katalanischen Zivilgesetzbuches und denen des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes zu unterscheiden ist.
Während auf dem Gebiet Kataloniens die einschlägigen Vorschriften aus dem Fünften Buch des katalanischen Zivilgesetzbuches zu entnehmen sind, ergeben sich die entsprechenden Regelungen im Rest Spaniens aus der Ley de Propiedad Horizontal (LPH), wörtlich übersetzt dem Gesetz über das horizontale Eigentum.
Anfechtungsfrist von Beschlüssen einer spanischen Eigentümerversammlung nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH)
Aus Artikel 18 LPH ergibt sich, dass die Anfechtungsfrist drei Monate beträgt, wenn (1) der Beschluss einen schweren Nachteil für die Interessen der Eigentümergemeinschaft bedeutet, und letztlich nur zu Gunsten eines oder mehrerer Eigentümer ergeht, oder (2) wenn der Beschluss einen schweren Nachteil für einen Eigentümer mit sich bringt, und dieser Eigentümer keine rechtliche Pflicht hat besagten Nachteil zu ertragen, oder (3) wenn der Beschluss rechtsmissbräuchlich getroffen wurde.
Der gleiche Artikel 18 LPH räumt aber eine weitaus längere Anfechtungsfrist ein, wenn der Beschluss gegen das Gesetz, oder die Satzung der Gemeinschaft verstößt. Dann nämlich beträgt die Anfechtungsfrist zwölf Monate.
Gezählt wird diese Frist für die in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer ab dem Zustandekommen des Beschlusses, und für die abwesenden Eigentümer ab Bekanntgabe des Beschlusses.
Die besonderen Beschlüsse, auf welche Artikel 17.8 PH angewendet wird
Es ist zu beachten, dass bei einigen Beschlussgegenständen, unter Anwendung des Artikels 17.8 LPH die Entscheidung der Gemeinschaft nicht abschließend in der Versammlung zustande kommt, sondern der von den Anwesenden und Vertretenen hervorgebrachte Beschluss den abwesenden Eigentümer erst noch bekannt gemacht werden muss, damit diese binnen einer Frist von 30 Tagen von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen können.
Die abwesenden, nicht vertretenen Eigentümer können dann entweder ihr Stimmrecht ausüben, und für den durch die anwesenden (oder vertretenen) Eigentümer getroffenen Beschluss stimmen, eine Gegenstimme abgeben, sich enthalten, oder keinerlei Willensbekundung vornehmen.
Geben sie eine Erklärung ab, wird ihre Stimme gemäß ihrem Inhalt behandelt, und eingeordnet. Wird keine Erklärung abgegeben, erfolgt eine Hinzurechnung dieser Stimme zu dem von den an der Versammlung teilnehmenden Eigentümern (direkt oder mittels Vertretung) vorläufig herbeigeführten Beschlusses. Es kommt also zu einer Zustimmungsfiktion zu dem von den anwesenden Eigentümern getroffenen (vorläufigen) Beschluss.
In derartigen Fällen erfolgt die Abstimmung deshalb letztlich in zwei Phasen.
In einer ersten Phase im Rahmen der eigentlichen Versammlung, und wenn der beabsichtigte Beschluss in dieser Versammlung mindestens eine einfache Mehrheit an Stimmen und Quoten erzielt, und auf diese Weise vorläufig zustande kommt, geht es in die zweite Phase über:
Es hat dann eine Benachrichtigung dieses vorläufigen Beschlusses an die abwesenden, nicht vertretenen Eigentümer zu erfolgen, damit diese binnen 30 Tagen von ihrem oben beschriebenen Recht Gebrauch machen können (Stimmabgabe oder Unterlassung mit der Folge der Zustimmungsfiktion).
In diesen Konstellationen kann natürlich der anzufechtende Beschluss eigentlich erst dann zustande kommen, wenn beide Phasen durchlaufen wurden, und der endgültige Ausgang bekannt ist. Dies hat dann Auswirkungen auf den Beginn der Anfechtungsfristen.
Bei den Beschlüssen, für welche der Gesetzgeber diese Zweistufigkeit vorgesehen hat, ist jedoch aus mehreren Gründen besondere Vorsicht geboten:
Denn theoretisch kann bereits schon in der ersten Phase ein Scheitern des Beschlusses festgestellt werden. Sind nämlich trotz einfacher Mehrheit an Stimmen und Quoten in der ersten Phase, die insgesamt geforderten Mehrheitsverhältnisse oder gar die Einstimmigkeit auch durch Anrufung der abwesenden Eigentümer nicht mehr zu erzielen, kann der endgültige Beschluss oder seine Ablehnung schon an dieser Stelle feststehen.
Weiterhin wird von vielen Hausverwaltungen und Präsidenten die Vorschrift des Artikels 17.8 LPH und die darin enthaltene 30-Tage-Regelung vollkommen ignoriert. Es kommt dann schlicht nicht mehr zur zweiten Phase, der Anrufung der abwesenden Eigentümer, obwohl dies gesetzlich vorgesehen ist, und im Einzelfall über den Ausgang der Abstimmung entschieden hätte.
Die Durchführung dieser zweistufigen Abstimmung muss deshalb genau kontrolliert werden. Es gibt hier eine große Fülle an denkbaren Konstellationen, die jeweils unterschiedlich behandelt werden könnten. Ihre Beachtung oder Nichtbeachtung stellt einen weiteren Anfechtungsgrund dar und kann Auswirkungen auf die Berechnung der Anfechtungsfrist haben.
Schließlich geht der Gesetzgeber in den Fällen des Artikels 17.8 LPH grundsätzlich davon aus, dass die abwesenden Eigentümer 30 Tage zur Stimmabgabe haben, und ohne die Durchführung dieser Phase kommt es regelmäßig nicht zum Abschluss des eigentlich vorgesehenen Abstimmungsprozesses, und in der Folge zum Zustandekommen des entsprechenden Beschlusses.
Bei der Berechnung der einschlägigen Frist kann es so sehr schnell zu Auslegungsproblemen kommen.
Mit Ablauf der Anfechtungsfrist geht das Anfechtungsrecht verloren
Die Anfechtungsfrist ist eine Ausschlussfrist
Es kann gar nicht genug hervorgehoben werden:
Die genannten Fristen sind Ausschlussfristen. Es muss binnen dieser Fristen geklagt werden, wenn der Beschluss angefochten werden soll.
In diesem Zusammenhang gibt es keine Fristunterbrechung durch Schreiben an die Hausverwaltung oder den Präsidenten.
Für eine wirksame Anfechtung muss binnen dieser Frist geklagt werden, ohne dass es irgendeine Ausnahme von dieser Regel gäbe.
Nichtigkeit des Beschlusses
Unter gewissen Umständen kann auch von einer absoluten Nichtigkeit ausgegangen werden. Dann wären die besagten Anfechtungsfristen nicht einschlägig. Allerdings sind derartige Situationen eng auszulegen, und liegen nur ausnahmsweise, und bei sehr schweren Verstössen vor.
Liegt aber tatsächlich ein absoluter Nichtigkeitsgrund vor, kann ein hiervon betroffener Beschluss auch noch nach vielen Jahren angegriffen werden.
Keine Zustimmung und keine Schulden
Wer anfechten möchte, muss weiterhin nach Möglichkeit gegen den Beschluss gestimmt haben, und darf keine Schulden gegenüber der Gemeinschaft haben. Von diesen beiden Anforderungen gibt es gewisse Ausnahmen, aber um Abgrenzungsschwierigkeiten zu vermeiden, raten wir immer zur Ausübung des Stimmrechts im Sinne einer Gegenstimme, oder bei in der Versammlung abwesenden Eigentümern, und Beschlussgegenständen ohne Zustimmungsfiktion, zur pünktlichen Zahlung der Beiträge, und zur schnellstmöglichen Erhebung der Anfechtungsklage, wenn diese unter den bestmöglichen Voraussetzungen angefochten werden soll.
Wir empfehlen, dass Sie sich bereits vor Abhaltung der Versammlung beraten lassen, um genau zu wissen, welches Abstimmungsverhalten welche Auswirkungen hat, und Ihren Interessen am Nächsten kommt.
Die Anfechtungsfrist von Beschlüssen von Eigentümerversammlungen in Katalonien
Aus Artikel 553-31.1 des katalanischen Zivilgesetzbuches ergibt sich, wie im Rest Spaniens, eine Unterscheidung nach zwei Fristen. Auch hier gibt es eine Frist von drei bzw. zwölf Monaten.
Anders als im übrigen Spanien ist die Drei-Monats-Frist nur auf Beschlüsse anzuwenden, welche gegen die Interessen der Gemeinschaft verstoßen, oder schwere Nachteile für einzelne Eigentümer bedeuten.
Die Zwölf-Monats-Frist kommt daher zur Anwendung, wenn die Anfechtung deshalb erfolgt, weil der Beschluss gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt oder als rechtsmissbräuchlich einzuordnen ist.
Der Anfechtungsgrund der Rechtsmissbräuchlichkeit räumt daher nach dem Wohnungseigentumsrecht Kataloniens eine Anfechtung während zwölf Monaten ein, während im übrigen Spanien ein derartiger Anfechtungsgrund binnen drei Monaten geltend gemacht werden müsste.
Anders als im Rest Spanien beginnt die Anfechtungsfrist in Katalonien sowohl für die in der Versammlung anwesenden, wie auch die abwesenden Eigentümer ab Benachrichtigung des Protokolls. Das katalanische Zivilgesetzbuch behandelt teilnehmende (ob unmittelbar oder vertreten) sowie abwesende Eigentümer, in dieser Frage, gleich.
So hat es auch das oberste Gericht Kataloniens, der Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, mit Urteil Nr. 10/2013, vom 31. Januar des Jahres 2013, bestätigt.