Wie lange können Beschlüsse einer spanischen Eigentümerversammlung angefochten werden?
Zunächst einmal ist zwischen denjenigen Beschlüssen zu unterscheiden, welche unmittelbar nichtig sind und solchen, deren Nichtigkeit sich “lediglich” aus einer wirksamen Anfechtung ableitet.
Unterschied zwischen unmittelbarer Nichtigkeit und Nichtigkeit durch wirksame Anfechtung.
Während bei unmittelbar nichtigen Beschlüssen grundsätzlich keine Fristen zu beachten sind, und die Nichtigkeit auch noch viel später festgestellt werden kann, gelten bei den anfechtbaren Beschlüssen Ausschlussfristen.
Ein unmittelbar nichtiger Beschluss ist von Beginn an nichtig, und diese unmittelbare Nichtigkeit kann grundsätzlich auch nicht einfach durch Zeitablauf geheilt werden. Daher ist die Feststellung dieser bereits ursprünglichen Nichtigkeit auch noch nach vielen Jahren möglich.
Ein lediglich anfechtbarer Beschluss muss hingegen binnen der gesetzlichen Anfechtungsfristen wirksam angefochten worden sein. Andernfalls wird auch ein zunächst anfechtbarer Beschluss unanfechtbar, wenn keine fristgerechte Anfechtung vorgenommen wurde.
Vereinfacht gesagt, handelt es sich bei unmittelbar nichtigen Beschlüssen um solche, die sehr gravierende Verstöße gegen die Rechtsordnung darstellen, und sich insbesondere meist gegen Vorschriften richten, welche sich außerhalb des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) befinden, während anfechtbare Beschlüsse solche sind, welche gegen die Vorgaben des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal), die Satzung oder die Rechte und Interessen der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer verstoßen.
Die Entscheidungen der Gemeinschaft dürfen grundsätzlich nicht Rechtsvorschriften verletzen, welche sich außerhalb des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes befinden.
Einerseits würde die Versammlung sonst unerwartet über Gegenstände entscheiden können, welche außerhalb ihres Kompetenzbereiches liegen, wo es sich nicht mehr um die eigenen Angelegenheiten handelt, sondern um Fragen geht, die sich abseits des Bereiches der gewöhnlichen Selbstverwaltung befinden – es käme andernfalls zu unerwarteten und nicht hinnehmbaren Einmischungen. Andererseits würden sonst die rechtsstaatlichen Garantien unterlaufen, denn der wirksamen Kontrolle durch die ordentlichen Gerichte würden angeblich bestandskräftig gewordene Entscheidungen der Gemeinschaft entzogen.
Veranschaulichen lässt sich diese wichtige Unterscheidung zwischen unmittelbar nichtigen oder anfechtbaren Beschlüssen, mit einem zugegebenermaßen sehr einfachen, und überzeichneten, aber dafür umso einprägsameren Beispiel:
Eine Eigentümerversammlung entscheidet, dass das Ehepaar Müller einfach nicht zusammenpasst. In Anwesenheit des jeweils anderen Ehepartners verziehen sich bei beiden ständig die Mundwinkel. Es kommt einfach keine Freude auf. Die Eigentümerversammlung entscheidet deshalb auf Antrag des Präsidenten der Gemeinschaft, dass die Scheidung ausgesprochen wird.
Offensichtlich fällt die Entscheidung über die Beendigung einer Ehe nicht in den Zuständigkeitsbereich einer Eigentümerversammlung, und es mangelt nicht nur an der erforderlichen Kompetenz, sondern ebenso schon am geringsten Einfühlungsvermögen – was hier aber nicht entscheidend ist.
Die Eigentümerversammlung darf solcherlei Entscheidungen nicht treffen, weshalb dieser Beschluss von vorneherein nichtig und gegenstandslos ist. Er wird auch nicht durch Ablauf von Fristen geheilt.
Der anfechtbare Beschluss
Handelt es sich aber nicht um unmittelbar nichtige, sondern um anfechtbare Beschlüsse, unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Anfechtungsfristen.
Verletzt der Beschluss in schwerwiegender Weise die Interessen der Gemeinschaft zu Gunsten eines oder mehrerer Eigentümer, oder bedeuten sie einen schweren Nachteil für irgendeinen Eigentümer, ohne dass dieser die rechtliche Pflicht hätte, selbigen zu ertragen, oder wurde der Beschluss in missbräuchlicher Weise getroffen, ist der Beschluss binnen einer Frist von drei Monaten anzufechten.
Verletzt der Beschluss das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal), oder die Satzung der Gemeinschaft, kann der Beschluss binnen eines Jahres angefochten werden.