Kann ein Mieter, Bewohner oder Nießbrauchberechtigter das Amt des Präsidenten ausüben?
Nein. Nur Eigentümer dürfen das Amt des Präsidenten bekleiden. Wie wir bereits in einem anderen Beitrag ausgeführt haben, stellt Artikel 13.2 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) die eindeutige Regel auf, dass der Präsident aus der Mitte der Eigentümer bestellt wird. Hierfür gibt es verschiedene, vom Gesetz vorgesehene Verfahren, wobei in erster Linie die Ernennung aufgrund einer Wahl zur Anwendung kommt, solange die Teilungserklärung, Satzung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung etwas Gegensätzliches bestimmen. Das Gesetz sieht nachrangig die Möglichkeit einer turnusmäßigen Ausübung oder die Auslosung des Amtes vor.
Ausgehend hiervon kann ein Mieter in Ermangelung der Eigentümerstellung nicht zum Präsidenten berufen werden. Genauso wenig kann ein gewöhnlicher Bewohner das Präsidentenamt bekleiden. Lebensgefährten, Kinder oder Eltern eines Eigentümers scheiden daher für die Ausübung dieses Amtes ebenso aus, wenn Sie nicht ebenso, gleichzeitig Eigentümer sind.
Wie aber ist mit einem Nießbrauchsberechtigten zu verfahren? Dieser ist immerhin Inhaber eines dinglichen Recht, und darf die Liegenschaft für sich nutzen, vermieten oder in anderer Weise Früchte ziehen. Könnte dann nicht ebenso die Bekleidung des Präsidentenamtes ermöglicht werden?
Ein Nießbrauchberechtigter ist kein Eigentümer. Andererseits bestimmt Artikel 15.2 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz), dass das Recht zur Teilnahme und das Stimmrecht bei in Niessbrauch befindlichen Immobilien auf den Eigentümer, also auf die mit dem Niessbrauchsrecht belastete Person entfallt, aber unterstellt werden darf, dass der Niessbrauchsberechtigte den Eigentümer auf den Eigentümerversammlungen vertritt, solange nichts Gegenteiliges bekannt ist. Zwar bedarf es einer ausdrücklich erteilten Vollmacht des Nießbrauchsberechtigten durch den Eigentümer, wenn es zu einer Abstimmung über Gegenstände kommt, welche unter die 1. Regel des Artikels 17 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) fallen, oder außerordentliche Baumaßnahmen bzw. auf eine Verbesserung gerichtete Maßnahmen beschlossen werden sollen, aber ansonsten wird tatsächlich die Vertretungsmacht des Nießbrauchsberechtigten unterstellt. Was läge dann näher, als die Möglichkeit anzunehmen, auch den Nießbrauchsberechtigten das Amt des Präsidenten ausüben zu lassen?
Dennoch muss der Nießbrauchsberechtigte richtigerweise von der Ausübung des Präsidentenamtes ausgeschlossen werden, da er trotz aller Besonderheiten eben kein, wie vom Gesetz ausdrücklich geforderter, Eigentümer ist.
Häufig wird umgangssprachlich behauptet, der Eigentümer sei zwar “juristischer Eigentümer”, aber der Nießbrauchsberechtigte sei der “wirtschaftliche Eigentümer”.
Dies Behauptung ist allerdings unrichtig. Die Begriffe “Eigentum” und “Niessbrauch” sollten streng auseinandergehalten und unterschieden werden.
Ein Nießbrauchsberechtigter ist auch nicht wirklich der “wirtschaftliche Eigentümer”. Er kann z.B. über die Immobilie nicht vollkommen frei verfügen, und diese z.B. auch nicht verkaufen. Von daher ist auch die Bezeichnung als “wirtschaftlicher Eigentümer” irreführend.
Allerdings kann es mitunter zu Verwirrungen kommen, und so finden sich immer wieder Situationen, in denen sich “unrechtmässige Präsidenten” auf Gerichtsentscheidungen beziehen, die meiner Ansicht nach, fälschlicherweise, herangezogen werden, um die Geeignetheit des Nießbrauchsberechtigten zu rechtfertigen, obwohl sie sich auf andere Fallkonstellationen beziehen.
Teilweise wird nämlich auf die Regelung des Miteigentums in Artikel 396 des Código Civil abgestellt, auf welchen sich Artikel 1 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) ausdrücklich bezieht, wenn es das spanische Wohnungsgesetz als Ausgestaltung der in Artikel 396 C.C. enthaltenen Grundlagen wertet, und hiervon ausgehend der Fehler begangen, auch Artikel 392 und 398 und 490 des Código Civil als Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes zu werten.
Die Ley de Propiedad Horizonal findet ihre Wurzel in Artikel 396 Código Civil. Dies ist richtig. Aber Artikel 396 des Código Civil beschreibt eine besondere Form des Miteigentums (aus welchem sich letztlich das Wohnungseigentumsrecht ableitet). Nicht zu verwechseln ist diese besondere Form des Miteigentums mit der allgemeinen Form des Miteigentums, welche z.B. Artikel 392 und 398 des Código Civil beschreiben. Die allgemeinere Form besteht nämlich dann, wenn es mehrere Eigentümer gibt, die zwar jeweils über einen Anteil verfügen, dieser Anteil aber ideeller Natur ist, und sich nicht auf eine spezielle Fläche konkretisiert. Es handelt sich bei der allgemeineren Art also um eine Form des Bruchteilseigentums. Jedem dieser Eigentümer gehört ein Anteil am ganzen, ohne dass dieser individualisierbar wäre.
Beim Wohnungseigentum besteht aber ein Anteil am Gemeinschaftseigentum, und ein ausschließender Anteil, der sich am eigenen Sondereigentum konkretisiert.
Wer diese beiden Formen des Miteigentums nicht sauber trennt, läuft Gefahr, dass allgemeine Miteigentum des Artikels 392 des Código Civil, mit dem speziellen des Artikels 396 C.C. zu verwechseln.
Und beim allgemeinen Miteigentum wird gerne Artikel 490 des Código Civil herangezogen, welcher bestimmt, dass der Nießbrauchsberechtigte die gleichen Rechte bezüglich der Verwaltung des gemeinsamen Gegenstandes hat, wie der Eigentümer.
Mit anderen Worten: Weil der Nießbrauchsberechtigte eines im allgemeinen Miteigentum stehenden Gegenstandes an der Verwaltung wie ein Eigentümer beteiligt wird, soll er auch im Falle des besonderen Miteigentums (Wohnungseigentums) ebenso wie ein Eigentümer an der Verwaltung beteiligt werden.
Dies ist aber gerade nicht der Fall, denn das allgemeine Miteigentum unterliegt insgesamt anderen Vorschriften, als das Wohnungseigentum.
Der Nießbrauchsberechtigte eines Sondereigentumselementes ist damit nicht berechtigt, das Amt des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft auszuüben.