Das spanische Immobilienrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, denn es fallen sehr viele unterschiedliche Teilbereiche unter diesen Überbegriff. Streng genommen muss man sogar sagen, dass es das Rechtsgebiet „Immobilienrecht in Spanien“ als geschlossene Einheit gar nicht gibt. Wenn mit dieser Bezeichnung alle möglichen Rechtsbeziehungen rund um die Immobilie gemeint sein sollen, müsste man zunächst zwischen dem öffentlichen Recht und dem Privatrecht unterscheiden, denn sämtliche Fragen rund um die Baugenehmigung, illegale Bauten, die Legalisierung von verjährten Baurechtsverstössen etc. fallen in das Verwaltungsrecht, während die Rechtsverhältnisse zwischen gleichberechtigten Rechtssubjekten (den Bürgern) zum Zivilrecht gehören. Und in Letzterem regeln das Mietrecht, das Kaufrecht und das Wohnungseigentumsrecht wiederum, mehr oder minder, klar abgrenzbare Teilbereiche des Privatrechts.
Wir wollen dennoch versuchen, in der Folge alle diese Aspekte anzusprechen, und damit einen guten Überblick liefern.
Trotz des riesigen Umfangs der in den Bereich des Immobilienrechts fallenden Themen beziehen sich unsere Mandanten im Allgemeinen auf die den Kauf und Verkauf von spanischen Immobilien aufgeworfenen Fragen. Wir wollen deshalb genau damit beginnen.
Immobilienkauf in Spanien
Zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienkauf gibt es Gemeinsamkeiten aber auch wichtige Unterschiede. Dies zeigt sich insbesondere wenn man jeweils vergleicht, welche Formvorschriften bestehen.
Formvorschriften beim spanischen Immobilienkauf
Das spanische Recht gewährt in seinem Artikel 1278 des Código Civil die grundsätzliche Formfreiheit.
In Artikel 1279 des Código Civil wird weiter ausgeführt, dass sich die Vertragsparteien gegenseitig dazu auffordern dürfen, die vorgesehenen Formvorschriften zu erfüllen, sobald eine Einigung erzielt wurde und auch die übrigen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Rechtsgeschäfts gegeben sind.
Und aus Artikel 1280 des Código Civil ergibt sich, dass z.B. die Übertragung, Änderung oder Auflösung von dinglichen Rechten an Immobilien (z.B. der Kauf) in einer öffentlichen Urkunde niedergeschrieben werden soll.
Allerdings wird der Kaufvertrag insbesondere in den Artikel 1445 und 1450 des Código Civil geregelt, und dieser beschreibt, dass für das Zustandekommen eines Kaufs lediglich eine Einigung über die Parteien, den Gegenstand und den Preis eintreten muuss. Eine besondere Form wird nicht vorgesehen.
Wie sind also all diese Regelungen miteinander zu vereinbaren?
Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat sich wiederholt hierzu geäußert.
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf hiernach, zu seiner Wirksamkeit, keiner Beurkundung. Noch nicht einmal die Schriftform muss eingehalten werden. Entscheidend sind lediglich die Einigung der Parteien und Übergabe der Sache. Es ist also möglich selbst mündlich einen wirksamen Kaufvertrag zu schliessen.
Eine Sache aber ist der wirksame Kaufvertrag und eine vollkommen andere Frage, wie der Beweis erbracht werden kann, dass es zu einer Einigung kam.
Die Schriftform ist daher dringend angeraten, um den Nachweis der Einigung erbringen zu können.
Die Übergabe der Sache kann auf vielerlei Weisen erfolgen. Häufig geschieht dies in Form der Schlüsselübergabe, wobei eine notarielle Beurkundung nicht nur den Vorteil bietet, alle relevanten Umstände nachweisen zu können. Durch die Beurkundung wird gleichzeitig die Übergabe der Sache unterstellt und dokumentiert. Gleichzeitig wird im Zuge der Beurkundung auch die Identität der Parteien geprüft, nach Möglichkeit sichergestellt, dass die Vertragsparteien geschäftsfähig sind, weitere Vereinbarungen dokumentiert, und der Zugang zum Grundbuch ermöglicht.
Privatschriftliche Kaufverträge haben keinen unmittelbaren Zugang zum Grundbuch, weshalb entweder eine Beurkundung zu erfolgen hat, oder falls diese aus unterschiedlichen Gründen nicht möglich ist, oder nicht freiwillig erfolgt, ein Gericht angerufen werden muss.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in Spanien ein wirksamer Kaufvertrag auch ohne Mitwirkung eines Notars zustande kommt, weshalb darauf zu achten ist, ob die Parteien einen sogenannten Reservierungsvertrag, Vorvertrag oder bereits einen verbindlichen Kaufvertrag geschlossen haben. Die Übergänge sind oftmals fließend, und nicht selten glauben ausländische Käufer fälschlicherweise sie hätten ein relativ unverfängliches Dokument unterzeichnet. Zu einem späteren Zeitpunkt, und wenn z.B. die Illegalität der Liegenschaft ermittelt wurde, möchte der „Kaufinteressent“ vom Vertrag Abstand nehmen, und erfährt dann, dass er bereits Eigentum erworben hat, und verpflichtet ist den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten.
Deshalb gilt auch in Spanien: Bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, dessen Inhalt man nicht in vollem Umfang versteht, oder der eine gewisse wirtschaftliche Tragweite hat, sollte man einen Experten zu Rate ziehen. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag hat in Spanien die gleiche Bindungswirkung wie ein notarieller, und kann für Verkäufer und Käufer verbindlich sein. Auch wenn eine Beurkundung erfolgt, muss sich der Erwerber einer Ferienimmobilie darüber bewusst sein, dass die Einbindung eines spanischen Notars zwar zu einem notariellen Kaufvertrag führt, es aber wesentlich darauf ankommt, welche rechtlichen Eigenschaften die Sache hat, und welche Pflichten aus dem Kauf resultieren. Deshalb sollte auch ein Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht befragt werden, wenn spanisches Immobilienrecht Anwendung findet. Selbst wer sich im deutschen Immobilienrecht auskennt, ist oftmals verwundert, wenn er erfährt, welche Unterschiede bestehen.
Arten von Verträgen
Beim Immobilienkauf wird man in Spanien mit einer Fülle an unterschiedlichen Vertragstypen konfrontiert. Spanische Makler setzten gerne sogenannte Reservierungsverträge ein, in denen ein bestimmter Betrag beim Makler hinterlegt wird, um die Immobilie quasi „vom Markt zu nehmen“.
Anschließend werden meistens Vorverträge unterzeichnet, welche Strafklauseln enthalten. Diese Art von Verträgen werden als „contratos de arras“ bezeichnet. Von diesen gibt es wiederum unterschiedliche Ausgestaltungen. Gemeinsam ist ihnen, dass die Zahlung eines bestimmten Betrages als Anzahlung auf den Kaufpreis vereinbart wird. Entscheidend ist allerdings, welche Folgen an die Nichterfüllung des Vertrages durch die jeweiligen Vertragsparteien geknüpft wird.
In einigen Fällen führt die Nichterfüllung des Vertrages durch den Käufer zum Verlust des durch den Käufer hinterlegten Geldes, und im Falle der Nichterfüllung des Vertrages durch den Verkäufer zu dessen Pflicht, den hinterlegten Betrag doppelt an den Käufer zurückzuerstatten. Bei solcherlei „contratos de arras“ ist Kern des Vertrages beiden Vertragsparteien die Möglichkeit zu eröffnen, vom Vertrag Abstand nehmen zu dürfen, und im Vorhinein eine Vertragsstrafe zu bestimmen (Verlust des hinterlegten Betrages durch den Käufer oder Verpflichtung des Verkäufers den Betrag doppelt zurückzuzahlen). Es gibt aber auch Fälle in denen der Vorvertrag bestimmt, dass abgesehen von der dort vereinbarten Vertragsstrafe jede Partei auch noch die Erfüllung des Vertrages verlangen oder wahlweise zurücktreten darf, oder wo der Vertrag darauf gerichtet ist eine Mindeststrafe zu bestimmen, und die Option eröffnet, über diese Mindeststrafe hinaus, weiteren Schadenersatz verlangen zu dürfen, wenn der tatsächliche Nachteil der den Vertrag erfüllenden Partei, über die Mindeststrafe hinausgeht.
Nicht immer ist es einfach zu erkennen, wo genau die Grenzen verlaufen, und ob die von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an den Vertrag erfüllt wurden. Oftmals ist der Vertrag fehlerhaft, und die Ansprüche der vertragstreuen Partei halten einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand.
Daneben finden sich natürlich auch noch viele von Maklern oder Verkäufern entworfene Verträge, die in keine der genannten Kategorien fallen, und einfache Vorverträge ohne Strafklausel darstellen oder in Wirklichkeit waschechte, endgültige Kaufverträge sind.
Da in solcherlei Konstellationen jede der Parteien angesichts der Nichterfüllung des jeweils anderen, üblicherweise zwischen Erfüllung und Rücktritt wählen darf, führt dies häufig zu langwierigen Prozessen. Möchte der Käufer nach wie vor die Immobilie erwerben, muss er dies gerichtlich durchsetzen. Auch wenn sich der Verkäufer sogar strafbar machen kann, wenn er das Objekt an Dritte veräußert, sind die Sorgen vorprogrammiert. Ein Prozess kann, bis er durch alle Instanzen gegangen ist, Jahre dauern. Und in der Zwischenzeit hängt der Kaufinteressent in der Luft. Möchte der Verkäufer an dem Vertrag festhalten, muss er ebenso genug Energie und Zeit mitbringen, bis er das Geschäft erfolgreich vor Gericht durchgesetzt hat, und kann in der Zwischenzeit die Immobilie an keinen Dritten veräußern.
Im Zweifel sollte die Vertragsprüfung daher einem erfahrenen Rechtsanwalt überlassen werden.
Rechtliche Überprüfung der Immobilie
Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages sollte die Immobilie in mehrfacher Hinsicht überprüft werden. Die sich aus einem Grundbuchauszug ergebende Lastenfreiheit stellt dabei nur einen ersten Schritt dar. In Abhängigkeit von der Lage der Immobilie können Sondervorschriften wie etwa das Küstengesetz von Bedeutung sein, welche erheblichen Einfluss auf den Wert der Liegenschaft und die Eigentümerstellung des Erwerbers hat. Daneben sind die Angaben des Katasteramtes mit denen der Grundbuchs zu vergleichen. Idealerweise stimmen Grundbuch, Katersterangaben und die Realität miteinander überein. Bestehen Abweichungen ist zu prüfen, welche Tragweite selbige haben. Da Umstände wie Fläche, Lage und Grenzen einen erheblichen Einfluss auf Faktoren wie etwa die Bebaubarkeit und damit den Wert haben, sollte genau untersucht werden, inwieweit die Erwartungen mit der Realität übereinstimmen. Ob sich die Immobilie auf Bauland befindet oder etwa auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet wurde, hat nicht nur Auswirkungen auf die Legalität der Bauwerke an sich, sonder auf die gegebenenfalls möglichen Nutzungen.
Hinzu kommt die Frage, ob eine gültige Wohnbarkeitsbescheinigung existiert. Dies ist entscheidend, wenn es darum geht zu beurteilen ob die Bebauung Wohnzwecken dient, hierfür geeignet ist und die notwendigen Lieferverträge mit dem Wasserwerk, oder dem Stromlieferanten abgeschlossen werden können.
Gleiches gilt für Immobilien welche gewerblichen Zwecken dienen sollen. Verständlicherweise kann nicht jedes Grundstück für jeden beliebigen Zweck verwendet werden. In Abhängigkeit von Bebauungsplänen und Nutzungsverordnungen ist eine Liegenschaft für unterschiedliche Verwendungen geeignet. Dies muss vor einem Kauf geprüft werden.
Pflichten des Verkäufers
Die Verkäuferseite muss unter anderem ein Energiezertifikat vorlegen können. Ist die Liegenschaft Teil einer Eigentümergemeinschaft, so ist weiterhin ein Zertifikat vorzulegen, aus welchem sich ergibt, dass keine Schulden gegenüber der Gemeinschaft bestehen. Theoretisch können sich die Parteien darauf einigen, dass ein Kauf und sogar eine Beurkundung ohne diese Dokumente erfolgt. Allerdings kann die Autonome Gemeinschaft Bussgelder wegen des fehlenden Energiezertifikats verhängen, und bei fehlendem Nachweis über den Schuldenstand geht der Käufer das Risiko ein, von der Gemeinschaft für die Zahlung der noch offenen Beträge herangezogen zu werden. Gemäß Artikel 9.1.e.) LPH (Ley de Propiedad Horizontal, wörtlich: Gesetz über das Horizontale Eigentum bzw. Wohnungseigentumsgesetz) haftet der Käufer einer in einem Wohnungseigentumsverhältnis befindlichen Immobilie für die Schulden, welche im laufenden Jahr und in den vorangegangenen drei Jahren aufgelaufen sind. Der Verkäufer und der Käufer haften zwar gemeinschuldnerisch für diese Beträge gegenüber der Gemeinschaft, aber diese wird sich erfahrungsgemäß an den jeweils aktuellen Eigentümer halten, denn dieser hat schließlich eine Immobilie in seinem Vermögen, in welche sich im Zweifel leichter vollstrecken lässt. Gerade aber weil die Wohnungseigentümergemeinschaft ein derartiges Vollstreckungsverfahren wird vermeiden wollen, bietet es sich an jede Zahlungsaufforderung an denjenigen Zahlungspflichtigen zu richten der greifbarer ist. Und dies wird im Ergebnis insbesondere derjenige Schuldner sein, der die Liegenschaft bewohnt oder nutzt. Im Ergebnis also der aktuelle Eigentümer.
Pflichten des Käufers
Abgesehen von den vertraglichen Pflichten der Parteien, obliegt es denselben die auf sie entfallenden Steuern zu entrichten, und für den spanischen Staat, die autonomen Regionen und Gemeinden wie auch andere Stellen entsprechend identifizierbar zu sein. In Spanien gibt es zu diesem Zweck die sogenannte N.I.E. Nummer. Es handelt sich um eine Identifikationsnummer für Ausländer, welche bei der Abgabe einer Steuererklärung, der Eröffnung eines Bankkontos oder einer simplen Rechnungsstellung erforderlich sind. Anders als in Spanien üblich, ändern viele Ausländer aufgrund ihres abweichenden Namensrecht (z.B. in Deutschland oder England) mit ihrer Heirat oder Scheidung gegebenenfalls ihren Familiennamen. Weiterhin enthalten die meisten ausländischen Ausweisdokumente Nummern welche an das konkrete Dokument gebunden sind. Ein deutscher Personalausweis oder Reisepass wird so etwa bei jeder neuen Beantragung ein neue Nummer aufweisen. In Spanien spiegeln die nationalen Personalausweise hingegen eine Identifikationsnummer wieder, welche gleichzeitig der lebenslangen Steuernummer entspricht. Um auch Ausländer zweifelsfrei mit den Behörden kommunizieren lassen zu können, und Verwechslungen auszuschließen (welche durch unterschiedliche Schreibweisen, Umlaute, etc. zusätzliches Fehlerpotential bieten), muss die entsprechende spanische Steuernummer (N.I.E.) beantragt und verwendet werden.
Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
Beim Erwerb ist auf Seiten des Käufers danach zu unterscheiden, ob es sich um einen Neubau handelt oder ein Zweiterwerb erfolgt. Während beim Kauf vom Immobilienentwickler (Promotor) Mehrwertsteuer (in Spanien I.V.A. = Impuesto sobre el Valor Añadido) anfällt, ist beim Kauf von einem privaten Voreigentümer Grunderwerbsteuer (I.T.P. = Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) zu entrichten. Letztere fällt in den Kompetenzbereich der Autonomen Gemeinschaften. Diese dürfen ausgehend von den nationalen Vorschriften, den allgemeinen Steuersatz anpassen, Befreiungen oder Begünstigungen festlegen, und sind für die Verwaltung, Berechnung und Einnahme der Steuer zuständig. Die allgemeinen Sätze variieren daher von Autonomer Gemeinschaft zu Autonomer Gemeinschaft, wobei sich diese meist zwischen 8 und 10 Prozent bewegen.
Der Verkäufer muss auf zweierlei Ebenen seinen Gewinn versteuern. Einerseits ist auf staatlicher Ebene auf den Unterschied zwischen dem Erwerbspreis und dem Verkaufspreis Einkommensteuer zu zahlen. Andererseits erhebt auch die Gemeinde die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal). Bei der gemeindlichen Wertzuwachssteuer wurde ursprünglich nicht die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Veräusserungserlös besteuert, sonder abstrakt auf den Zuwachs des Katasterwertes, während der Zeit in welcher Eigentum gehalten wurde, abgestellt. Die Rahmengesetzgebung sah eine Formel vor, nach welcher folgende Größen von Relevanz waren: a.) Katasterwert des Grundstücks (alleine der Boden, ohne Bebauung) zum Zeitpunkt des Erwerbs, b.) Katasterwert des Grundstücks (alleine der Boden, ohne Bebauung) zum Zeitpunkt der Übertragung, c.) Anzahl Jahre während denen Eigentum bestand. So konnte es sein, dass auch dann eine Besteuerung eintrat, wenn die Immobilie mit Verlust veräußert wurde. D.h. wenn der Verkaufspreis unter dem Erwerbspreis lag. Hiergegen wurde erfolgreich bis zum spanischen Verfassungsgericht geklagt. Dies hatte zur Folge, dass der Steuerplfichtige nunmehr zwischen zwei Besteuerungsmethoden wählen kann. Entweder wird abstrakt die Wertsteigerung nach Katasterwert zu Grunde gelegt, oder auf die tatsächliche Wertsteigerung abgestellt. Der Steuerpflichtige kann zwischen beiden Besteuerungsmethoden vollkommen frei wählen. Insbesondere wenn überhaupt kein Gewinn beim Verkauf erzielt wurde, kann durch die geeignete Wahl der Besteuerungsmethode gegebenenfalls überhaupt keine gemeindliche Wertzuwachssteuer anfallen. Wichtig ist es, die entsprechende Wahl zwischen beiden Methoden fristgerecht zu treffen, damit sich die Gemeinde nicht die für den Steuerpflichtigen nachteiligere wählt.
Es fallen daher, zusammengefasst, für den Verkäufer die staatliche Wertzuwachssteuer und die gemeindliche Wertzuwachssteuer an. Erstere fällt in den Bereich der Einkommensteuer. Die Höhe hängt vom tatsächlichen Gewinn ab. Letztere ist eine Gemeindesteuer und kann nach zwei Berechnungsmethoden ermittelt werden, unter denen der Steuerpflichtige wählen darf. Wenn keinerlei Wertzuwachs eingetreten ist, muss normalerweise auch keine Steuer entrichtet werden. dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass die Abgabe einer Steuererklärung hiervon unabhängig zu erfolgen hat.
Finanzierung der Immobilienkaufs
Anders als der Kauf bedarf die Begründung einer Hypothek der Eintragung. Diese kommt abschließend erst mit der Eintragung im Grundbuch zustande. Deshalb wird sich die Bank selbst vergewissern wollen, dass es zur Eintragung der Hypothek, und damit auch des Immobilienkaufs im Grundbuch kommt. Mit der Finanzierung des Erwerbs sind aber zusätzliche Herausforderungen verbunden. Um zu vermeiden, dass der Hypothekenschuldner keine Möglichkeit hat die Bedingungen der Bank zu prüfen und zu vergleichen, hat der spanische Gesetzgeber vorgeschrieben, dass vor der Unterzeichnung der Hypothek sämtliche Bedingungen mit einer Vorlauf-Frist von mindestens zehn Kalendertagen an das beurkundende Notariat zu übermitteln sind. Der Käufer der den Erwerb finanzieren möchte, kann damit – zumindest auf dem Papier – die Konditionen abschließend prüfen und sich beraten lassen. Natürlich hat die Bank diese Konditionen normalerweise bereits im Vorhinein mit ihrem Kunden besprochen und mit diesem entsprechende Vorvereinbarungen getroffen. Allerdings ist zu diesem Zeitpunkt auch schon die Begutachtung erfolgt, und damit Kosten entstanden. Trotz dieser gesetzlich normierten Zeitspanne in der das Geschäft überdacht werden kann, haben die meisten Käufer einen privatschriftlichen Kaufvertrag einzuhalten, haben Kosten gehabt, sind gewisse Vorverpflichtungen eingegangen, und waren meist lediglich bei ihrer Hausbank oder dem vom Maklerbüro empfohlenen Institut. Diese Bedenkfrist kommt deshalb für viele zu spät, oder kann ihren eigentlichen Sinn nicht vollkommen erfüllen.
In unserer Kanzlei raten wir daher dazu wenigstens drei Institute zu kontaktieren, die Konditionen zu vergleichen, und sich durch unsere Rechtsanwälte und Steuerberater bei der Auswahl der Angebote unterstützen zu lassen. Wir beraten nicht nur hinsichtlich der rein rechtlichen Perspektive, sondern unterstützen unsere Mandanten ebenso sehr gerne bei der Prüfung der wirtschaftlichen Konditionen.
Maßnahmen nach dem Kauf
Wir haben bereits gesehen, dass man auch ohne notarielle Beurkundung das Eigentum an einer Liegenschaft käuflich erwerben kann. Die Beurkundung ist jedoch dringend anzuraten damit es schnell zur Eintragung der Immobilie in das Grundbuch kommt. Die Eintragung begründet zwar nicht das Eigentum, und ist deshalb theoretisch entbehrlich, aber nur wenn der Erwerb eingetragen wurde, kann man vermeiden das Dritte gutgläubig Eigentum vom (alten) eingetragenen Eigentümer erwerben. Jeder Käufer ist daher gut beraten nach dem Erwerb für die Eintragung in das Grundbuch zu sorgen. Hierum wird sich normalerweise der beauftragte Rechtsanwalt kümmern. Beim Kauf wird das Notariat gebeten eine entsprechende Mitteilung an das Grundbuchamt vorzunehmen, welche ähnlich der Vormerkung einen Hinweis auf die erfolgte Übertragung gibt. Diese Art der Vormerkung wird 60 Werktage lang aufrecht erhalten. Innerhalb dieser Spanne muss die Kaufurkunde dem Grundbuchamt vorgelegt werden, denn nach Ablauf dieser Frist wird die Vormerkung gestrichen, und der Erwerber wird der Gefahr des gutgläubigen Erwerbs Dritter ausgesetzt.
Nach dem Immobilienerwerb
Wer Eigentümer einer Immobilie geworden ist, sollte wenn diese Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, schnellstmöglich Kontakt zum Hausverwalter der Gemeinschaft aufnehmen. Diesem ist mitzuteilen, unter welcher in Spanien gelegenen Adresse man in Zukunft die Ladungen zur Eigentümerversammlung und die Protokolle mit den in der Versammlung getroffenen Beschlüssen erhalten möchte. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass die Zustellung derartiger Dokumente an das in der Gemeinschaft gelegene Sondereigentumselement erfolgt, wenn keine andere in Spanien gelegene Adresse bekannt ist.
Auch wenn die Eigentümergemeinschaft beschließen kann, dass derartige Mitteilungen zeitgemäß per E-Mail übermittelt werden, oder auch auf postalischem Weg ins Ausland verschickt werden dürfen, setzt die Umsetzung derartiger Mitteilungen voraus, dass die entsprechenden Kontaktinformationen der Hausverwaltung bekannt sind. Weiterhin muss sichergestellt werden, dass die Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben sowie Sonderumlagen pünktlich bedient werden, denn als Schuldner büßt man sein Stimmrecht ein, und kann somit nicht aktiv in das Geschehen und in die Entscheidungsfindung der Gemeinschaft eingreifen.
Vermietung
Bei der Vermietung kann in Abhängigkeit der Eigenschaften und des Verwendungszweckes der Liegenschaft unterschiedliches Recht zur Anwendung kommen.
Werden landwirtschaftliche Flächen vermietet bzw. verpachtet, so kommt es auf die zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen an, wobei diese nicht mit dem einschlägigen Recht im Widerspruch stehen dürfen. Heranzuziehen ist in erster Linie das Gesetz 49/2003, vom 26 November, welches die landwirtschaftlichen Pachtverhältnisse normiert (Ley 49/2003, 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos). Abgesehen hiervon gilt das spanische Zivilgesetzbuch, wenn es darum geht Vereinbarungslücken zu schließen, und wenn auch diese keine eindeutige Lösung vorsehen, die spezifischen Bräuche und Gewohnheiten.
Nicht immer aber ist auf die landwirtschaftliche Pacht das Gesetz 49/2003 anzuwenden. So ist eine Anwendung etwa dann ausdrücklich ausgeschlossen, wenn die Dauer des Pachtverhältnisses nur auf eine Saison angelegt ist, und diese kürzer als das landwirtschaftliche Jahr ist.
Wird eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, unterscheidet das spanische Recht zwischen Dauermietverhältnissen (etwa für die Wohnsitzimmobilie), Saison- und Urlaubs- bzw. Ferienmietverträgen.
Während der Mieter bei Dauermietverhältnissen (normiert in: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) einen gesetzlichen Anspruch darauf hat den Vertrag einseitig (also gegen den Willen des Vermieters) bis zu einer Gesamtlaufzeit von fünf (wenn der Vermieter eine natürliche Person ist) bzw. sieben Jahren (wenn der Vermieter eine juristische Person ist) zu verlängern, wird regelmässig von einem Saisonmietvertrag ausgegangen, wenn ein Mietverhältnis mit einer Dauer von über 32 Tagen und bis zu 11 Monaten vereinbart wurde.
Bei Mietverhältnissen von bis zu 31 Tagen wird gewöhnlich von touristischer Vermietung gesprochen. Hier haben die Autonomen Gemeinschaften eine Gesetzgebungskompetenz, die z.B. in Andalusien, auf den Balearen oder den Kanaren unterschiedlich ausfällt. Hinzu kommt, dass die Gemeinden weitere Regelungen treffen können, solange diese nicht im Widerspruch mit übergeordneten Gesetzen treten. Man muss deshalb leider feststellen, dass es in Spanien keine einheitliche Regelung gibt, sondern jeweils staatliche Vorschriften, solche der Autonomen Gemeinschaften und auch Verordnungen der betroffenen Gemeinden geprüft werden müssen, um die Rahmenbedingungen und Auflagen bezüglich touristischer Vermietung kennen zu können.
Zu beachten ist auch, dass das spanische Wohnungseigentumsrecht der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit einräumt, unter gewissen Voraussetzungen, die touristische Vermietung zu beschränken oder gar zu verbieten. Deshalb sollte vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages auch dieser Aspekt geprüft werden, wenn sich die Liegenschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet, und gegebenenfalls eine Vermietung angedacht oder gar geplant ist.
Auch wenn die ursprünglich vereinbarte Mietdauer einer der wesentlichen Faktoren für die Einordnung des Mietverhältnisses ist, kann unterstellt werden, dass die Vereinberung eines Saisonmietvertrages rechtsmissbräuchlich erfolgt ist, wenn eigentlich nur zum Schein eine Dauer von 11 Monaten vereinbart wurde, in Wirklichkeit die vermietete Liegenschaft aber derart Verwendung findet, dass sie dem Mieter dazu dient sein Bedürfnis nach einer auf Dauer bewohnten Wohnsitzimmobilie zu stillen. Die Vertragslaufzeiten dürfen deshalb nicht nur dem Zweck dienen eine bestimmte Art von Mietverhältnis zu simulieren, sondern müssen den tatsächlichen Bedürfnissen der Vertragsparteien entsprechen. Ebenso charakterisiert sich die touristische Vermietung dadurch, dass die Immobilie in einem möblierten, bezugsfertigen Zustand überlassen wird.
Da sich die Rechte und Pflichten in den jeweiligen Mietverhältnissen stark voneinander unterscheiden, kommt es häufig dazu, dass das bestehen eines bestimmten Mietverhältnisses lediglich simuliert wird.
Steuerrecht
Immobilieneigentum verpflichtet. Wer Eigentum erworben hat zahlt neben den gegebenenfalls erforderlichen Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft (wenn die Liegenschaft Teil einer derartigen Gemeinschaft ist) normalerweise auch Grundsteuer und, wenn er im Ausland lebt, Nicht-Residenten-Steuer. Das spanische Steuerrecht nimmt auch dann eine Besteuerung vor, wenn es nicht zu einer Vermietung kommt. Auch auf selbst genutzte Immobilien wird eine Art Einkommensteuer fällig. Aufgrund des Anfalls der Steuer, ohne dass es zu Einkünften gekommen sein muss, handelt es sich im Grunde genommen um eine Art Vermögensteuer im Kleid einer Einkommensteuer für Nichtansässige. Darüber hinaus kann gegebenenfalls auch die eigentliche Vermögensteuer fällig werden, wenn der Nichtansässige über den Freibeträgen von 700.000 Euro kommt. Allerdings gibt es Gegenden in Spanien, in denen eine de facto Befreiung von der Vermögensteuer für die Ansässigen besteht. Ob auch Nichtansässige in den Genuss der lokalen Freibeträge kommen, wird immer wieder kontrovers diskutiert. Erwerben zwei Eigentümer eine Immobilie jeweils zur Hälfte, verfügt jeder über einen eigenen Freibetrag. Wird der Kauf von nur einem Ehegatten vollzogen, und ist er damit gemäss dem gesetzlichen deutschen Güterstand (Zugewinngemeinschaft) Alleineigentümer kann er den Freibetrag von 700.000 Euro nur eimal heranziehen, weshalb der Erwerb als Alleineigentümer oder Miteigentümer natürlich auch langfristig steuerlich von Bedeutung ist.
Ihre spanischen Rechtsanwälte und Steuerberater
Die Partner unserer Kanzlei sind sowohl deutsche Rechtsanwälte wie auch spanische Abogados, oder europäische Rechtsanwälte und spanische Abogados. Neben einer Zulassung als spanischer Anwalt verfügt jeder Partner daher ebenso über eine Zulassung in einem anderen europäischen Land. Wir kennen uns deshalb in Deutschland und Spanien mit allen einschlägigen Vorschriften aus, und wissen wann und wo es Überschneidungen der beiden Rechtsordnung gibt, oder wo mit Blick auf eine besondere persönliche Situation im spanischen oder deutschen Recht, unerwartete Auswirkungen drohen. Der eheliche Güterstand, das anwendbare Erbstatut, die Nachlassplanung, etc. sind Faktoren die nicht einfach unbeachtet bleiben sollten. Wir beschäftigen uns mit dem Immobilienrecht in Spanien seit vielen Jahren, und beraten und vertretenen unsere Mandanten kompetent beim Immobilienkauf in Spanien genauso, wie beim Immobilienverkauf. Wir übernehmen die Einholung des Grundbuchauszuges, die Erstellung der Vorverträge, prüfen die Eigentumsverhältnisse, übernehmen die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages, geben Auskünfte zum Mindeststeuerwert (den der tatsächlich entrichtete, beurkundete Kaufpreis, wird aktuell bei der Besteuerung des Erwerbs dem Katasterreferenzwert untergeordnet, wenn letzterer höher ist), stellen sicher, dass Ihr Eigentum in das Grundbuch eingetragen werden und und wird, und begleiten Sie insgesamt bei der Abwicklung des Rechtsgeschäfts mit sämtlichen Nebenschauplätzen. Aufgrund der wirtschaftlichen Tragweite derartiger Geschäfte, sollte nicht nur beim Kauf von Immobilien, sondern ebenso beim Verkauf einer Immobilie anwaltlicher Rat eingeholten werden.
Unser Gründungspartner, Herr Rechtsanwalt und Abogado Ingmar Hessler, ist auf deutsch-spanische Rechtsangelegenheiten spezialisiert, und berät Sie auf Deutsch, Spanisch und Englisch zu allen Fragen rund um die Immobilie in Spanien.