Darf dem Präsidenten sein Beitrag zu den Gemeinschaftsausgaben erlassen werden?
Wir haben bereits in einem anderen Beitrag über die Rechtmäßigkeit von Gegenleistungen zu Gunsten des Präsidenten berichtet, um ihn für die Ausübung seines Amtes zu entlohnen oder zumindest seine Auslagen zu ersetzen.
Dabei haben wir festgestellt, dass man zwischen Kostenerstattung, Aufwandsentschädigungen und Entgelten unterscheiden sollte.
Während die Erstattung der durch den Präsidenten der Gemeinschaft gegenüber vorgestreckten Kosten offensichtlich unproblematisch ist (schließlich wären diese Kosten der Gemeinschaft in jedem Fall entstanden, und der Präsident ist lediglich in Vorleistung getreten), wenn der Präsident den Nachweis hierüber führen kann, und Aufwandsentschädigungen oder gar Entgelte von der Gemeinschaft ausdrücklich mittels Beschlusses genehmigt werden müssen, stellt sich die Frage, ob dem Präsidenten statt einer Zahlung einfach die Pflicht zur Entrichtung seiner Beiträge erlassen werden darf.
Ich bin der Auffassung, dass man von einer derartigen Maßnahme Abstand nehmen sollte.
Zunächst einmal stellt die Zahlung der Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben eine gesetzlich bestimmte Pflicht dar. Jeder Eigentümer zahlt im Umfang der in der Teilungserklärung oder Satzung vorgegeben Quote seinen Beitrag. Diese Quoten können geändert werden, sind also nicht unabänderlich. Hierfür ist aber ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
Theoretisch könnte also, auf den ersten Blick, mit einem einstimmigen Beschluss eine dahingehende Änderung erfolgen.
Betrachtet man ein derartiges Ergebnis allerdings aus der Nähe, wird schnell klar, dass damit in der Praxis zusätzliche Probleme entstünden, die sich selbst mit einem einstimmigen Beschluss nicht aus der Welt schaffen lassen können.
Will man dem Präsidenten seine Beitragspflicht erlassen, muss der durch ihn nicht erbrachte Anteil durch die übrigen Eigentümer geleistet werden. Die Beiträge sämtlicher anderen Eigentümer müssten also angepasst und geändert werden.
Was aber passiert, wenn der Präsident sein Amt einbüßt, und ein anderer Präsident bestellt wird?
Die Quote des neuen Präsidenten muss nicht zwangsläufig mit der Quote des vorangegangenen Präsidenten übereinstimmen. Hatte der alte Präsident eine Quote von z.B. 1,5 % und hat der neue eine solche von 0,5 % oder 3 %, so ändern sich bei einer Befreiung von seiner Beitragspflicht erneut die umzuverteilenden Beiträge der übrigen Eigentümer.
Soll etwa bei jeder Neuwahl eines Präsidenten eine vollständig neue Berechnung angestellt werden?
Dies wäre nicht besonders praktikabel.
Wenn der Präsident keine Beiträge leisten muss, kann er außerdem verständlicherweise kein säumiger Schuldner werden.
An die Nichtzahlung der Beiträge knüpft das Gesetz den Verlust des Stimmrechts. Dieser Verlust ist zugegebenermaßen einschneidend, aber genau dies ist vom Gesetzgeber auch gewollt, denn einerseits muss die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft gewährleistet werden, weshalb eine derartige Strafe besonders geeignet ist, als Druckmittel zu dienen, und andererseits wäre es eine Zumutung, wenn diejenigen Eigentümer über die Entlastung der Amtsträger, den Haushalt und wirtschaftlich relevante Aspekte entscheiden dürfen, die keinen finanziellen Beitrag geleistet haben. Zwar ändert die vorübergehende Schulderstellung nichts an der Einklagbarkeit der Beiträge, und wer jetzt nicht zahlt, wird später zur Not mittels Klage zur Kasse gebeten. Aber die Tatsache, die Gemeinschaft wirtschaftlich zu beeinträchtigen (wenn auch nur vorübergehend – bis die Zahlungen freiwillig geleistet oder eingeklagt wurden) und gleichzeitig über die Ausgaben mitentscheiden zu können, stellt einen Widerspruch dar.
Macht es vor diesem Hintergrund Sinn, den Präsidenten von seiner Beitragspflicht zu befreien?
Eine Eigentümergemeinschaft ist in gewissem Umfang auch eine Schicksalsgemeinschaft. Soll also einer der Eigentümer mitentscheiden dürfen, ohne einen Beitrag leisten zu müssen?
Wäre es denkbar, dass der von den Kosten befreite Präsident vielleicht besonders empfänglich für kostspielige Maßnahmen ist, wenn er selbst keinen Beitrag leisten muss?
Der Grundgedanke der rechtlichen Struktur des Wohnungseigentumsverhältnisses, besteht darin, der durch die Eigentümer gebildeten Gemeinschaft eine ausgewogene Plattform zu bieten, in deren Rahmen den Einzelinteressen und den Gemeinschaftsinteressen gleichermaßen Rechnung getragen wird.
Wenn in diese Gleichung Elemente eingefügt werden, die zwar mitentscheiden aber nicht “mitbezahlen” müssen, wird ein Ungleichgewicht mit erheblichem Risikopotential geschaffen.
Nun könnte man noch weiter gehen, und daran denken den Amtsträger lediglich von den allgemeinen Ausgaben zu befreien, und ihn dennoch an Sonderumlagen zu beteiligen, um die zuvor geschilderte Gefahr zu minimieren. Aber ein derartiges Vorgehen würde den Umgang mit einer solchen Sonderstellung nur noch weiter komplizieren.
Richtigerweise sollte man sich deshalb damit begnügen dem Präsidenten, so dies der Wille der Mehrheit der Eigentümer ist, ein angemessenes Entgelt zu zahlen. Eine vollständige Befreiung von seiner Beitragspflicht sollte, selbst wenn eine Einstimmigkeit erzielt werden könnte nicht erfolgen.
Trotz dieser Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Befreiung oder zumindest ihrer Sinnhaftigkeit, kam die Möglichkeit im folgenden Urteil zur Sprache, und wurde als Option für zulässig erachtet, wenn ihr ein einstimmiger Beschluss zu Grunde liegen sollte:
Urteil der Audiencia Provincial von Granada, vom 9. Juli 2006, Urteil 329/2006:
„[…] Ni la L. P. H. en su artículo 13 ni los estatutos determinan el carácter gratuito o retribuido que debe ostentar el cargo de presidente de la comunidad. No obstante, por aplicación analógica de artículo 1711 del Cc , parece, al igual que la figura del mandatario, que hace presumirse en principio gratuito y no remunerados. Esto no significa que en ningún caso quien ostenta de la condición de presidente no pueda excepcionalmente percibir asuma contraprestación. Piénsese en el caso que asigna simultáneamente el cargo de administrador o cuando haya tenido que realizar ciertos desembolsos o el ejercicio del mismo le procure algunos gastos o perjuicios.
En estos casos, por la misma aplicación analógica de la institución del mandato, los artículos 1728 y 1729 de Cc. prevén el resarcimiento de tales gastos e indemnizaciones. Pero una cosa es una remuneración de aquellos servicios especiales que se pretenden, los que del mismo modo podrían ser encomendados a terceros o a profesionales que cobraran por ello, y otra bien distinta llegar al acuerdo de exonerar aquel del pago de su cuota, con la consiguiente alteración de los coeficientes de los demás propietarios en la participación en los gastos comunes y en los fondos de reserva legal o voluntarios. Un acuerdo en tal sentido ha de adoptarse por unanimidad al suponer modificación de las cuotas de participación con arreglo al título constitutivo (artítulo 17, primero de la L. P. H.) y no por mayoría aunque sea muy cualificada. Más aún en el caso de autos en donde la comunidad dispone de un administrador profesional del ramo que percibe una retribución por el desempeño del cargo y a quien la comunidad puede encomendar, dentro de sus funciones, las gestiones que, para el buen funcionamiento de la misma, sean necesarias. […]„
Was ungefähr wie folgt übersetzt werden könnte:
„[…] Weder das spanische Wohnungseigentumsgesetz in seinem Artikel 13 noch die Statuten bestimmen, ob das Amt des Präsidenten der Gemeinschaft unentgeltlich oder entgeltlich sein muss. In analoger Anwendung von Artikel 1711 des Código Civil scheint es jedoch, wie bei der Figur des Beauftragten, so zu sein, dass dieses grundsätzlich als unentgeltlich und unbesoldet erscheint. Dies bedeutet nicht, dass die Person, die das Amt des Präsidenten innehat, in keinem Fall ausnahmsweise eine Gegenleistung empfangen darf. Zum Beispiel, wenn er gleichzeitig das Amt des Hausverwalters innehat oder wenn er bestimmte Auslagen zu tätigen hatte oder wenn die Ausübung dieses Amtes ihm bestimmte Kosten oder Schäden verursacht hat.
In diesen Fällen sehen die Artikel 1728 und 1729 des Código Civil in analoger Anwendung der Auftragserteilung eine Entschädigung des Beauftragten vor. Aber eine Sache ist die Vergütung für die in Anspruch genommenen, besonderen Leistungen, welche auch von Dritten oder Fachleuten erbracht werden, die sie dann auch in Rechnung stellen, und eine ganz andere die Vereinbarung, den Beauftragten von der Zahlung seiner Beteiligungsquoten bzw. den gemeinschaftlichen Kosten und an dem Rücklagenfond zu befreien. Eine solche Vereinbarung muss einstimmig angenommen werden, da sie eine Änderung der Beteiligungsquoten in Übereinstimmung mit der Satzung bedeutet (Artikel 17, erster Absatz des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes), und bedarf icht nur eine einfache Mehrheit, selbst wenn es sich um eine sehr qualifizierte Mehrheit handelt. Dies gilt umso mehr im vorliegenden Fall, in dem die Gemeinschaft über einen professionellen Verwalter verfügt, der für die Ausübung seines Amtes eine Vergütung erhält und dem die Gemeinschaft die Aufgaben übertragen, die für das gute Funktionieren der Gemeinschaft erforderlich sind. […]„