Was ist bei Abwesenheit des Präsidenten in einer spanischen Eigentümerversammlung zu unternehmen?
Der Präsident einer spanischen Wohnungseigentümergemeinschaft sitzt der durch dieser abgehaltenen Versammlungen vor. Auch wenn in der Praxis ein professioneller Hausverwalter die tatsächliche Leitung der Versammlungen übernimmt, so ist es doch der Präsident, auf welchen den eigentlichen Vorsitz entfällt.
Sollte der Präsident nicht an einer Versammlung teilnehmen können, besteht die Möglichkeit dass der oder einer der Vizepräsidenten (in der Reihenfolge Ihrer hierarchischen Bestellung, d.h. bei mehreren Vizepräsidenten, zunächst der 1. Vizepräsident, und stellvertretend für diesen der 2. Vizepräsident, etc.) selbige Aufgabe übernimmt, wenn dieses Amt in der jeweiligen Eigentümergemeinschaft tatsächlich besetzt wurde.
Sollte es keinen Vizepräsidenten geben, oder auch dieser an einer Teilnahme an der Versammlung verhindert sein, bestünde die Möglichkeit, einen Eigentümer aus der Mitte der Teilnehmer an der Versammlung zum Vorsitzenden der Versammlung zu bestellen, damit dieser an Stelle des Präsidenten den Vorsitz übernimmt.
Stellenweise wird in der Literatur sogar die Auffassung vertreten, dass der Hausverwalter diese Aufgabe ersatzweise übernehmen könne, um die Situation zu retten, und die Durchführung der Versammlung zu ermöglichen, wenn sich kein Eigentümer bereit erkläre. Die Befürworter dieser Option fordern lediglich, dass der Hausverwalter hierfür durch einfache Mehrheit berufen wurde.
Meiner Meinung nach wäre ein derartiges Vorgehen unzulässig, und würde die Versammlung anfechtbar machen. Wir wissen, dass das Gesetz fordert, dass der Präsident Eigentümer sein muss. Weiterhin wissen wir, dass ein Eigentümer sogar selbst gegen seinen erklärten Wille, von den übrigen Eigentümern zum Präsidenten bestellt werden kann, weshalb der widerwillige Präsident durch den Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt bekam seine Bestellung gerichtlich überprüfen, und sich vom amt befreien zu lassen (siehe Artikel 13.2 und 17.7 LPH – also des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes).
Es spräche also nichts dagegen einen provisorischen Vorsitzenden zum Zwecke der Versammlungsführung zu bestellen, und dies sogar gegen seinen Willen, wie auch der reguläre Präsident ohne seine Einwilligung ernannt werden kann.
Warum also sollte auf den Hausverwalter ausgewichen werden?
Vor diesem Hintergrund sollte diese Aufgabe daher ausdrücklich nicht auf den Hausverwalter entfallen, wenn kein Präsident oder Vizepräsident an der Versammlung teilnimmt, und statt dessen mit einfacher Mehrheit ein Eigentümer aus der Mitte der teilnehmenden Eigentümer für diese Rolle bestimmt werden.
Der Hausverwalter kann die tatsächliche, also faktische Leitung übernehmen, und sicherstellen, dass jeder Teilnehmer die Möglichkeit erhält, sich zu Wort zu melden, und die Durchführung der Versammlung insgesamt in geordneten Bahnen halten, wie er dies regelmäßig auch in Anwesenheit des ordentlichen Präsidenten tun würde.
Die ansonsten auf den Präsidenten entfallenden Aufgaben, welche mehr in die Sphäre der Vorbereitungsmaßnahmen fallen, sind ohnehin, wenn die Versammlung abgehalten wird, bereits durch die eigentlichen Amtsträger umgesetzt worden.
Zu den verbleibenden Hauptaufgaben des als stellvertretenden Präsidenten agierenden Versammlungsleiters würde dann im Wesentlichen nur noch die Abzeichnung des Protokolls der gerade abgehaltenen Versammlung zählen.
Eine derartig überschaubare Aufgabe sollte, insbesondere bei Hilfestellung durch einen professionellen Hausverwalter, auch für einen durchschnittlichen Eigentümer zu meistern sein, und würde die tatsächliche Durchführung der Versammlung ermöglichen und gleichzeitig unnötige Anfechtungsgründe vermeiden helfen.
Auch in dieser Konstellation sollte die Einsicht den Ausschlag geben, dass nur ein Eigentümer das Präsidentenamt bekleiden kann, weshalb eine auch nur vorübergehende, sporadische Ausübung des Amtes durch den Hausverwalter (wenn dieser nicht zugleich auch Eigentümer ist) vermieden werden sollte.