Wer hat das Recht die spanische Eigentümerversammlung einzuberufen?

Artikel 16.1 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, wörtlich übersetzt, Gesetz über das horizontale Eigentum, kurz: LPH) überträgt die ausschließliche Aufgabe zur Einberufung der Eigentümerversammlung dem Präsidenten der Eigentümergemeinschaft.

Aber: Eine Sache ist der Auftrag, und eine gänzlich andere Frage, die Berechtigung zur Einberufung.

Der Präsident übernimmt per Gesetz die Vertretung der Gemeinschaft sowohl vor Gericht, wie auch in allen übrigen Angelegenheiten (siehe Artikel 13.3 LPH). Auf ihn entfällt ebenso die Aufgabe sicherzustellen, dass jedes Jahr mindestens eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen wird, um wenigstens den zukünftigen Jahreshaushalt und den Jahresabschluss des vorangegangenen Haushaltsjahres zu beschließen.

Weiterhin kann er so viele außerordentliche Eigentümerversammlungen einberufen, wie es für die Gemeinschaft erforderlich scheint. Somit ist der Präsident die einzige Person, welche die primäre Aufgabe hat, dies sicherzustellen.

Unterlässt er die erforderlichen Einberufungen, kann er sich gegebenenfalls selbst schadenersatzpflichtig machen, wenn diese Unterlassungen Nachteile für die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer bedeuten.

Für die Einberufung der ordentlichen und außerordentlichen Eigentümer-versammlungen bedarf er keiner vorherigen Genehmigung durch die Eigentümer-versammlung oder einzelne Eigentümer.

Diese Aufgabe des Präsidenten beruht also auf:

• Dem Wortlaut von Artikel 16 LPH, welcher dem Präsidenten diese Aufgabe zuweist.
• Dem repräsentativen Charakter der Figur des Präsidenten als Organ der Gemeinschaft.
• Der Notwendigkeit, zu vermeiden, dass einzelne Eigentümer oder Gruppen aneinander vorbei gleichzeitige oder konkurrierende Versammlungen einberufen.

Das dem Präsidenten diese Aufgabe zukommt bedeutet jedoch nicht, dass er vollkommen frei und über die Interessen und Bedürfnisse der übrigen Eigentümer hinweg, alleine nach seinen Vorstellungen planen darf: Auch wenn auf den Präsidenten die beschriebenen Kompetenzen entfallen, muss er folgende Aspekte beachten:

• Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung hinsichtlich der Häufigkeit und der bevorzugten Termine zu denen die Versammlungen stattfinden sollen, sind von ihm zu beachten.
• Anträge von Eigentümern auf Aufnahme von Punkten in die Tagesordnung, sind von ihm zu berücksichtigen.

Weiterhin muss er bei der Ausübung dieser Aufgabe die Einhaltung bestimmter gesetzlicher Vorschriften beachten, wie z.B.:

• Mindestankündigungsfristen für ordentliche und außerordentliche Versammlungen.
• Mindestinhalt der Einberufung: Tagesordnung, Ort und Datum der Versammlung.
• Benachrichtigung an alle Eigentümer.
• Aufnahme der Liste der Eigentümer, welche säumige Schuldner sind, und deshalb ihr Stimmrecht in der Versammlung nicht ausüben dürfen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das spanische Wohnungseigentumsgesetz dem Präsidenten als Vertreter der Gemeinschaft die ausschließliche Aufgabe überträgt, die Eigentümerversammlung rechtsgültig einzuberufen. Dabei muss er dann auch die rechtliche Vorgaben hinsichtlich Fristen, Inhalt und Formalitäten berücksichtigen.

Obwohl der Präsident die ausschließliche Aufgabe hat, die Hauptversammlung einzuberufen, kann sie gemäß Artikel 16.1 LPH auch von den übrigen Eigentümern einberufen werden, wenn diese:

• Mindestens 25% der Beteiligungsquoten repräsentieren
• oder sie für ein Viertel der Gesamtzahl der Eigentümer (¼ der Stimmen) stehen

Im Gegensatz zum Präsidenten ist die Befugnis zur Einberufung einer Versammlung jedoch subsidiärer Natur, d.h. sie greift nur im Falle der Weigerung oder Untätigkeit des Vorsitzenden, die beantragte Eigentümerversammlung einzuberufen.

Die Weigerung des Vorsitzenden kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen. Eine stillschweigende Ablehnung liegt vor, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass er nicht bereit ist, die Sitzung einzuberufen.

Von einer mehr oder weniger ausdrücklichen Weigerung, kann die Passivität des Präsidenten unterschieden werden, wenn er, die gesetzlich geforderten Einberufung einfach unterlässt.

Gegebenenfalls kann auch dann Passivität vorliegen, wenn er von den Eigentümern zur Einberufung der Hauptversammlung aufgefordert wurde, die Versammlung aber ohne Angabe von Gründen, nicht innerhalb einer angemessenen Frist einberuft.

Nicht immer lässt sich eine eindeutige Angrenzung zwischen der Weigerung auf der einen Seite und der Passivität auf der anderen Seite ziehen. In beiden Fällen kommt der Präsident seinen Pflichten nicht nach. In beiden Fällen liegt ein Gesetzesverstoß vor. In beiden Fällen kann die Nichtabhaltung der Versammlung beträchtliche Schäden und Nachteile verursachen, und der Präsident zur Verantwortung gezogen werden.

Während sich die Passivität aber auch aus einer Überforderung oder Krankheit des Amtsträgers ergeben kann, liegt in den Fällen der Weigerung des Präsidenten dem Problem oftmals ein Interessenskonflikt zugrunde, bzw. ein zwischen verschiedenen Eigentümergruppen Schwellgender Disput.

In diesem Zusammenhang ist darauf zu achten diese Umstände entsprechend zu dokumentieren, um später hierüber Nachweis führen zu können.

Auch wenn die Nichtabhaltung bereits als solche vorwerfbar ist, kann ein Nachweis der vom Präsidenten vorgebrachten Ablehnungsgründe, der unternommenen Bemühungen der übrigen Eigentümer und der Reaktionen des untätigen Präsidenten und der Hausverwaltung an Bedeutung gewinnen, wenn ein Gericht über den Grad der Vorwerfbarkeit des Unterlassens urteilen muss.

Damit die Eigentümer die Versammlung rechtsgültig einberufen können, ist daher Folgendes erforderlich:

• dass sie zuvor den Präsidenten um die Einberufung der Versammlung gebeten haben
• Nachweis der ausdrücklichen oder stillschweigenden Weigerung oder Untätigkeit des Präsidenten, dies zu tun

Für die Einberufung durch die Eigentümer gelten dieselben Anforderungen wie für die Einberufung durch den Präsidenten, z.B. Fristen, Mindestinhalt, Benachrichtigung aller Eigentümer, usw.

Außerdem sollte sie dieselbe Tagesordnung enthalten wie die ursprünglich dem Präsidenten vorgelegte, um Missverständnisse und mögliche Anfechtungen zu vermeiden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Einberufung der Hauptversammlung durch die Eigentümer subsidiärer Natur ist und nur ausnahmsweise erfolgt, wenn der Vorsitzende dies nicht tut, nachdem er zuvor darum ersucht wurde. Auch wenn auf den Präsident die Aufgabe der Einberufung entfällt, haben auch die Eigentümer ein Recht die Einberufung durchzuführen, wenn sie die dargelegten Anforderungen erfüllen.

Unabhängig davon, ob die Versammlung vom Präsidenten oder von den Eigentümern einberufen wird, müssen eine Reihe der in Artikel 16 LPH aufgeführten rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Einberufung gültig ist:

• Ordentliche jährliche Versammlungen: 6 Tage.
• Außerordentliche Versammlungen: die Zeitspanne, die notwendig ist, damit alle Eigentümer informiert werden können.

Die Ladung sollte Folgendes beinhalten:

• Tagesordnung mit den zu besprechenden Punkten.
• Ort, Datum und Uhrzeit der ersten und zweiten Vorladung.

Obwohl das LPH dies nicht ausdrücklich sagt, wird davon ausgegangen, dass die Ladung jedem der Eigentümer zugestellt werden muss, um gültig zu sein. Andernfalls können die Beschlüsse angefochten werden.

Die Liste der Eigentümer, welche säumige Schuldner sind, muss in der Ladung enthalten sein, damit der Hinweis erfolgen kann, wer stimmberechtigt ist, und wer aufgrund der Schuldnersituation an der Ausübung seines Stimmrechts gehindert ist.

Diese Verpflichtung wird für die einberufenden Eigentümer meist nur sehr schwer erfüllt werden können, da diese üblicherweise selbst nicht über diese Informationen verfügen. Im Idealfall stellt die Hausverwaltung diese Informationen bereit, aber wenn diese auf Seiten des Präsidenten steht, oder nur von ihm Anweisungen entgegennimmt.

Darüber hinaus müssen zusätzliche Anforderungen erfüllt werden, die nicht ausdrücklich im LPH vorgesehen sind, aber oftmals von der Rechtsprechung gefordert werden:

• Nachweis der Legitimität (Prozentsatz der Eigentümer / Quoten) der Einberufenden.
• Übermittlung der übrigen erforderlichen Unterlagen zusammen mit der Ladung.
• Erstellung des Versammlungsprotokolls.

Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen kann dazu führen, dass die Einberufung der Versammlung und die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig oder anfechtbar sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die geltenden Vorschriften und die Rechtsprechung sowohl den Präsidenten als auch die einberufenden Eigentümer verpflichten, bei der Einberufung der Eigentümerversammlung sämtliche formalen Anforderungen einzuhalten, um deren Wirksamkeit zu gewährleisten.

IV. Vertiefender Exkurs: In der Rechtsprechung gibt es eine Debatte darüber, ob die Berechtigung der Eigentümer gleichberechtigt oder subsidiär zu derjenigen des Präsidenten ist, wobei die meisten Urteile zu Letzterem tendieren.

In der Rechtsprechung ist umstritten, wie die Befugnis zur Einberufung der Versammlung, die Artikel 16 LPH auch den Eigentümern gewährt, einzuordnen ist, und bis zu welchem Grad die Aufgabe des Präsidenten mit der Befugnis der Eigentümer konkurriert:

Hierbei stehen sich in der Rechtsprechung und Rechtsliteratur folgende zweit Thesen gegenüber:

• Die Berechtigung der Eigentümer gilt grundsätzlich unmittelbar, und ist prinzipiell, vergleichbar mit der des Präsidenten.
• Die Rechte der Eigentümer sind diesbezüglich subsidiär und gelten nur für den Fall, dass der Präsident untätig bleibt.

Eine Mindermeinung der Rechtsprechung und Literatur geht davon aus, dass das LPH den Eigentümern mit dem geforderten Prozentsatz / Umfang eine autonome Berechtigung einräumt, ohne dass diese zuvor beim Präsidenten einen Antrag stellen müssten, oder seine Ablehnung oder Untätigkeit abwarten müssten. Sie stützen dies auf der Tatsache, dass das Gesetz keine derartigen Anforderungen aufstellt, und dass Artikel 16.1 LPH beiden das gleiche Recht einräumt.
Theorie der subsidiären Berechtigung

Im Gegensatz zu der vorgenannten Mindermeinung vertritt die herrschende Meinung in der Rechtsprechung die Auffassung, dass die Befugnis der übrigen Eigentümer nur subsidiär zur Geltung kommen dürfe, und stützt sich hierfür auf folgende Gründe:

• Der Ausdruck „in Ermangelung dessen“ in Artikel 16 Absatz 2 LPH impliziert, dass zunächst der Präsident konsultiert werden sollte.
• Gemäß Artikel 16.2 kann jeder Eigentümer beim Vorsitzenden beantragen, dass Punkte auf die Tagesordnung gesetzt werden.
• Der Präsident repräsentiert die Gemeinschaft.
• Mögliche Konflikte zwischen parallel stattfindenden Versammlungen werden vermieden.

Daher verlangt die herrschende Meinung, dass die Eigentümer zunächst den Präsidenten um die Einberufung der Versammlung bitten und dass dessen Weigerung oder Passivität abgewartet werden muss, bevor die Versammlung druch diese direkt einberufen werden kann.

Der Oberste Gerichtshof hat sich eindeutig dafür entschieden, die Befugnis der Eigentümer, die Hauptversammlung in Abwesenheit des Vorsitzenden einzuberufen, als subsidiär anzusehen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass trotz des Meinungsstreits in dieser Hinsicht die herrschende Meinung in der Rechtsprechung und nun auch der Oberste Gerichtshof die Auffassung vertritt, dass die Befugnis der Eigentümer zur Einberufung der Versammlung einschränkt, ist, da sie nur subsidiären Charakter hat, und der Aufgabe des Präsidenten nachzuordnen wäre.

Wenn es die Eigentümer sind, die die Versammlung an Stelle des Präsidenten einberufen, ist es wichtig, dass die Ladung dieselbe Tagesordnung enthält, die sie zuvor beim Präsidenten beantragt haben.

Diese Forderung begründet sich wie folgt:

• Nur so wird sichergestellt, dass die behandelten Themen mit den Wünschen und Bedürfnissen der Eigentümer übereinstimmen. Es macht keinen Sinn, einer Gruppe von Eigentümer die Möglichkeit einzuräumen, anstelle des Präsidenten eine Versammlung zu organisieren, wenn dann nicht auch die Themen behandelt werden, welche Anlass für den Antrag gaben.
• So wird sichergestellt, dass die Agenda der Manipulation Dritter entzogen wird.
• Wenn eine Gruppe Eigentümer handelt, dann tut sie das mit dem Rückhalt und der Legitimation, die ihr durch die beantragenden Eigentümer erteilt wurde. Wird nicht behandelt, was beantragt wurde oder werden andere Themen behandelt, so wird gegebenenfalls nicht der Wunsch von 25 % der Beteiligungsquoten oder 1/4 der Stimmen entsprochen.

Veranlasst der Präsident auf Antrag der hierfür erforderlichen Gruppe von Eigentümern die erbetene Versammlung, so muss er diese in ihrem Wesen zwar respektieren, ist aber befugt sinnvolle Anpassungen vorzunehmen. Um beurteilen zu können, bis zu welchem Punkt der Antrag der Gruppe von Eigentümern noch respektiert wird, oder der Präsident seine Amtspflichten verletzt, hat die Rechtsprechung z.B. in folgenden Fällen angenommen, dass der Präsident rechtsmissbräuchlich handelt:

• Willkürliche Änderung der beantragten Tagesordnung.
• Hinzufügen neuer, unvereinbarer, oder behindernder Tagesordnungspunkte ohne die Zustimmung der Antragsteller.
• Änderung des vorgeschlagenen Datums für die Abhaltung der Versammlung.

In den oben genannten Fällen haben Gerichte bereits festgestellt, dass der Präsident seine Befugnisse im Widerspruch zum Sinn und Zweck des Gesetzes eingesetzt hat, und angenommen, dass die Eigentümer legitimiert werden daraufhin die Einberufung selbst vorzunehmen.

Andererseits sollte einschränkend beachtet werden, dass:

• Der Präsident nicht verpflichtet ist, den exakten Terminwunsch zu respektieren.
• Der Präsident auch noch zusätzliche Punkte auf die Tagesordnung setzen kann, solange damit nicht der Zweck der beantragten Versammlung unterlaufen wird.

Kurz gesagt, die ursprünglich von den Eigentümern vorgeschlagene Tagesordnung muss vom Vorsitzenden bei der Einberufung der Versammlung eingehalten werden. Der Präsident dar Anpassungen vornehmen, solange den Wünschen und Bedürfnissen der Eigentümer im Wesentlichen Rechnung getragen wird. Werden deren Interessen grob verletzt, dürfen die Eigentümer die Versammlung selbst einberufen.

Das die Beibehaltung der von den Eigentümern erbetenen Tagesordnungspunkte von der überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung gefordert wird, wenn diese die Einberufung selbst vornehmen, ist wie oben beschrieben, nachvollziehbar. Gibt es tatsächlich ein Bedürfnis an der Versammlung und einigen sich die notwendigen Eigentümer hierauf, dann macht es keinen Sinn, eine andersartige Versammlung einzuberufen.

Damit die Eigentümer die Versammlung rechtswirksam und möglichst, ohne die Gefahr sich einer Anfechtung auszusetzen, abhalten können, müssen sie die Passivität oder die Weigerung des Präsidenten nachweisen können. Es sollte also nach Möglichkeit dafür Sorge getragen werden, dass sowohl der Antrag wie auch die Reaktion des Amtsträgers auf die erbetene Versammlung dokumentiert werden.
Wie wir gesehen haben, kann die Passivität oder Weigerung des Präsidenten verschiedene Formen annehmen:

Dies ist der Fall, wenn der Vorsitzende den Eigentümern direkt mitteilt, dass er den beantragten Anruf nicht durchführen wird. Sorgen Sie dafür, dass der Präsident oder die Hausverwaltung schriftlich die gestellten Anträge ablehnen.

Sie liegt vor, wenn der Präsident, ohne sich ausdrücklich zu äußern, eine Haltung einnimmt, aus der sich sein Wille, die Versammlung nicht einzuberufen, unmissverständlich ableiten lässt. Zum Beispiel:

• Keine Antwort auf die Anfrage der Eigentümer.
• Einberufung der Versammlung aber mit geänderten Tagesordnungspunkten.

Hier sollten die Anträge der Eigentümer und das Schweigen des Präsidenten oder die alternative Versammlung dokumentiert werden.

Es wird davon ausgegangen, dass sich der Präsident passiv verhalten, und die Versammlung durch Untätigkeit unterblieben ist, wenn er, nachdem die Eigentümer die Einberufung einer Versammlung verlangt haben, eine angemessene Zeit verstrichen ist, ohne dass die Versammlung einberufen wurde, und ohne dass seine ablehnende Haltung dokumentiert ist, oder aus dem Zusammenhang unterstellt werden kann.

Um zu vermeiden, dass der Anschein erweckt wird, die Gruppe der beantragenden Eigentümer sei zu fordernd oder stelle zu hohe Ansprüche an den ehrenamtlichen Präsidenten, sollten hier mehrere Anfragen und Anträge dokumentiert werden, und großzügige Fristen gewährt worden sein.

Anders als in den oben genannten Fällen, in denen die bestehende Konfrontation leichter darstellbar ist, muss dafür gesorgt werden, dass im Lichte der Umstände des Einzelfalls, auch ein unbeteiligter Dritter (hier der Richter) feststellen kann, dass die Grenze des Erträglichen überschritten wurde.

Auch wenn kein förmlicher Antrag der Eigentümer vorliegt, können die Umstände manchmal dazu führen, dass unterstellt werden kann der Präsident verhalte sich passiv.

Dies ist z.B. der Fall, wenn die ordentliche Eigentümerversammlung bereits seit Jahren nicht mehr einberufen wurde.

Auch wenn es eine gesetzliche Pflicht gibt, ist zu berücksichtigen, dass das Gesetz per se keine Sanktion oder Strafe vorsieht, wenn der Präsident keine Versammlung einberuft, und dass natürlich jede Gemeinschaft anders ist.

Während eine Eigentümergemeinschaft mit vielen Gemeinschaftselementen wie Pools und Gärten oder Privatstraßen ständig mit Entscheidungen konfrontiert ist, die unaufschiebbar sein können (Reparaturen, Investitionen, Gehälter, etc.), verfügt eine andere Gemeinschaft lediglich über das Gemeinschaftselement „Grund und Boden„ und existiert zwar juristisch, bedarf aber keiner größeren Planung oder eines Etats.

In beiden Fällen handelt der Präsident durch seine Untätigkeit gesetzeswidrig, aber im zweiten Fall wird dies keine negativen Auswirkungen auf die Gemeinschaft haben.

Auch hier dürfen die Eigentümer die Abhaltung der Versammlung fordern, und gegebenenfalls selbst veranlassen. Die Schwelle der Zumutbarkeit wird aber jeweils unterschiedliche sein. Insbesondere wenn z.B. im letzten Fall die Eigentümergruppe, welche die Versammlung abhalten möchte, in selbiger Beschlüsse treffen möchte, die offensichtlich untypisch sind.

Die Passivität oder Weigerung des Präsidenten kann also auf verschiedene Weise zum Ausdruck kommen, und es ist nicht notwendig, dass sie ausdrücklich erfolgt, es genügt, wenn sie aus den Umständen des Falles hervorgeht. Auswirkungen haben diese unterschiedlichen Ausgestaltungen auf die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Gruppe der interessierten Eigentümer selbst die Abhaltung der Versammlung in Angriff nehmen kann.

Damit die Gruppe von Eigentümern die Versammlung ohne Mitwirkung des Präsidenten wirksam beantragen und gegebenenfalls selbst einberufen kann, müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Diese Eigentümer repräsentieren gemeinsam 25% der Beteiligungsquoten der Gemeinschaft.

Oder:

• Diese Eigentümer stellen mindestens ein Viertel der Gesamtzahl der Eigentümer dar und verfügen daher über wenigstens ¼ der Stimmen der Gemeinschaft.

Diese Anforderung muss jeweils zu zwei Zeitpunkten erfüllt sein:

Die Eigentümer müssen nachweisen, dass sie über eine ausreichende Legitimation verfügen, indem sie ihren Antrag auf Einberufung der Versammlung an den Präsidenten richten.

Zu diesem Zweck müssen sie:

• Im Antrag eine entsprechende namentliche Nennung vornehmen, sich also zweifelsfrei identifizieren.
• Die auf sie entfallenden Beteiligungsquoten angeben.

Wenn es die Eigentümer sind, welche die Versammlung schließlich einberufen, muss sichergestellt werden, dass sie durchgehend über die erforderlichen Antragsvoraussetzungen verfügen.

Es reicht nicht aus, sie zum Zeitpunkt des ursprünglichen Antrags zu erfüllen. Sie müssen sie während des gesamten Prozederes aufrechterhalten, um unterstellen zu dürfen, dass ihre subsidiäre Berechtigung unangetastet bleibt.

Obwohl das LPH dies nicht ausdrücklich bestimmt, verlangen die herrschenden Meinungen in der Literatur, wie auch der Rechtsprechung, dass die Einberufung der Versammlung allen Eigentümern zugestellt werden muss, damit sie gültig ist, unabhängig davon, wer die Einberufung vornimmt oder veranlasst.

Diese Pflicht zur Benachrichtigung sämtlicher Eigentümer ergibt sich aus dem Umstand, dass die Eigentümerversammlung vom Gesetzgeber letztlich als höchstes, und kollektives Organ der Gemeinschaft konfiguriert wurde, und jeder Eigentümer die Möglichkeit haben soll, an ihr teilzunehmen.

Daher wird unterstellt, dass es gegen das LPH verstößt, eine Versammlung einzuberufen, ohne den Versuch unternommen zu haben, alle Eigentümer über die Versammlung in Kenntnis zu setzen. Denn nur so kann deren Recht auf Teilnahme und gegebenenfalls Mitwirkung an der Abstimmung in der Versammlung gewährleistet werden.

Damit die Benachrichtigung als wirksam erfolgt gilt, muss nicht gleich zu einem Burofax, einem Einschreiben oder einer notariellen Benachrichtigung gegriffen werden. Es reicht aus, dass die Mitteilung in einer Weise unternommen oder versucht wurde, die gewöhnlich geeignet für die zweifelsfrei Kenntnisnahme unterstellt wird:

Hierzu gehört:

• Zustellung mit der Post an die von jedem Eigentümer angegebene Adresse.
• E-Mail an die vom Eigentümer angegebene Adresse (wenn dies in der Gemeinschaft so vereinbart wurde).
• Persönliche Übergabe, unter Abzeichnung des Empfangs.

Bestehen Zweifel daran, dass der Empfänger wahrheitsgemäß den Empfang der Benachrichtigung gelten lässt, und satt dessen behauptet, keinerlei Schreiben empfangen zu haben, kann der Einsatz von Einschreiben, eines Burofaxes oder ähnlicher Zustellmethoden ratsam sein.

Neben dem Erfordernis einer Zustellung der Ladung zur Eigentümerversammlung, muss das Schreiben die in Artikel 16 LPH vorgesehenen Mindestankündigungsfristen einhalten:

• Ordentliche Versammlungen: mindestens 6 Tage.
• Außerordentliche Versammlungen: ausreichende Zeit, um alle zu informieren.

Die Nichteinhaltung dieser Ladungs- und Fristerfordernisse kann die Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der Einberufung zur Folge haben, und führt dann im Ergebnis auch zur Nichtigkeit und Anfechtbarkeit der in der Versammlung getroffenen Beschlüsse.

Wenn der Präsident einen Antrag der Eigentümer auf Einberufung der Versammlung erhält, muss er dem Antrag nachkommen, hat aber einen gewissen Spielraum in Bezug auf den Zeitpunkt der Abhaltung der Versammlung.

Der Präsident hat die gesetzliche Pflicht, die von den Eigentümern beantragte Versammlung einzuberufen. Tut er dies nicht, können die Eigentümer, wie wir dies oben gesehen haben, die Versammlung direkt einzuberufen, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen.

Der Präsident muss die Versammlung nicht nur wie gewünscht einberufen, sondern hat die von den Eigentümern beantragte Tagesordnung im Wesentlichen beizubehalten. Er darf diese also nicht nach Belieben ändern, und quasi nur als Inspiration ansehen.

Er hat die von den Antragstellern vorgeschlagenen Punkte zu behandeln, da die Eigentümer, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen, einen unmittelbaren Anspruch haben, der andernfalls unter Umgehung des Präsidenten zur Abhaltung der Versammlung legitimiert.

Der Vorsitzende kann von dem im Antrag vorgeschlagenen Termin abweichen und einen anderen Termin für die Versammlung festlegen, wenn er dies für erforderlich hält, vorausgesetzt, dass es dadurch nicht zu einer unangemessenen Verzögerung kommt.

Es besteht keine Verpflichtung, die Versammlung genau an dem von den antragstellenden Eigentümern festgelegten Tag einzuberufen. Es reicht aus, dass sie innerhalb eines angemessenen Zeitraums stattfindet.

Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat diesbezüglich erkannt, dass der Präsident sich immer noch korrekt verhalten hatte, nachdem er der Aufforderung zur Abhaltung der Versammlung zwar nachkam, diese aber für einen 8 Monate in der Zukunft liegenden Termin anberaumt hatte.

Es kommt auch hier auf den Einzelfall an, denn in Abhängigkeit der Situation kann eine Wartezeit mehr oder weniger angemessen sein.

Wenn der Präsident der Aufforderung überhaupt nicht nachkommt, die Tagesordnung einseitig und wesentlich ändert oder die Versammlung übermäßig verzögert, legitimiert er die damit die Eigentümer, die Versammlung selbst einzuberufen.

Das LPH macht keinerlei Unterschiede zwischen den vom Präsidenten einberufenen Versammlungen und der ausnahmsweise von den Eigentümern einberufenen Versammlung. Die Gültigkeit und Wirksamkeit der in diesen Versammlungen gefassten Beschlüsse sind identisch.

Deshalb haben die Entscheidungen, welche in der einen oder der anderen Versammlung getroffen werden, genau die gleichen rechtlichen Auswirkungen.

Diese Gleichwertigkeit erklärt sich aus der Tatsache, dass es in beiden Fällen zu einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung kommt, und das diese als oberstes Organ der Gemeinschaft befugt ist (unter Beachtung der Mehrheits- oder Einstimmigkeitserfordernisse) sämtliche Entscheidungen zu treffen, die entsprechend angekündigt und zur Abstimmung gestellt wurden. Gleichgültig wer die Versammlung einberufen hat.

Die Abhaltung und Durchführung der Versammlung muss den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Und wenn sie dies tut, macht es keinen Unterschied, wer den Anlass zur Versammlung gab, und wer diese einberufen, organisiert und abgehalten hat.

Selbst für den Fall, dass der Präsident sich ungerechtfertigterweise weigert, das Protokoll der von den Eigentümern einberufenen Versammlung zu unterzeichnen, würde dies nach der Lehre des Obersten Gerichtshofs Spaniens (Tribunal Supremo) der Gültigkeit und Wirksamkeit der Beschlüsse nicht im Wege stehen.

Kurzum: Solange die gesetzlichen Formalitäten eingehalten werden, sind die Beschlüsse der von den Eigentümern oder dem Vorsitzenden einberufenen Eigentümerversammlung völlig gleichgestellt und entfalten die gleiche bindende Wirkung. Die subsidiäre Einberufung, die ausnahmsweise von den Eigentümern angesichts der Weigerung oder Passivität des Präsidenten vorgenommen wurde, schmälert oder verändert nicht die volle Gültigkeit und Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse.