Auf welche Art wird der Präsident einer spanischen Eigentümergemeinschaft bestimmt?
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) beschreibt, in seinem Artikel 13.2, auf welche Weise der Präsident aus der Mitte der Eigentümer bestellt wird.
Dort werden ausdrücklich drei Optionen genannt:
1.) Der Präsident geht aus einer Wahl hervor.
Oder
2.) Ersatzweise wird das Präsidentenamt turnusgemäß bekleidet.
Oder
3.) Der Präsident wird durch Anwendung eines Losverfahrens ermittelt.
Dies bedeutet, dass der Präsident durch Wahl aus der Gruppe der Eigentümer hervorzugehen hat, solange nichts Anderslautendes bestimmt oder beschlossen wurde.
Die sich zwischen den Eigentümern abwechselnde Ausübung des Amtes, oder die Auslosung des Amtes sind daher im Verhältnis zur Wahl nur subsidiäre Lösungen.
Wann kommt es zu einer abwechselnden Ausübung des Amtes oder zu einer Auslosung?
Denkbar wäre z.B., dass in der Teilungserklärung eine turnusmäßige Ausübung des Präsidentenamtes oder ein Losentscheid festgelegt wurde, bzw. dass eine derartige Regel in eine nachträglich verfasste Satzung Einzug fand.
Ebenso kann durch einen einfachen Beschluss festgelegt worden sein, dass sich die Eigentümer bei der Ausübung des Präsidentenamtes abwechseln, oder ausgelost werden.
Mangelt es an einer derartigen Regelung, weil es eben keine abweichende Vorgabe in der Teilungserklärung, der Satzung oder einem späteren Beschluss gibt, muss der Präsident durch Abhaltung einer Wahl ermittelt werden.
Muss sich ein Eigentümer zur Wahl stellen?
Nein. Ein Eigentümer kann daher auch in Abwesenheit, oder sogar gegen seinen erklärten Willen, zum Präsidenten einer Eigentümergemeinschaft gewählt werden.
Was kann der nunmehr bestellte Präsident unternehmen, wenn er das Amt nicht ausüben möchte?
Artikel 13.2 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) sieht vor, dass der zum Präsidenten ernannte Eigentümer binnen eines Monates, seit seiner Bestellung, gegenüber dem zuständigen Gericht, einen entsprechenden Antrag stellen kann, um von seiner Aufgabe, und damit dem Amt, entbunden zu werden.
Das gerichtliche Verfahren folgt hierbei den Vorgaben des Artikels 17.7 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz), und führt zu einem sogenannten “Juicio de Equidad”, einem vereinfachten Verfahren, in welchem nach “Billigkeit” bzw. “Billigem Ermessen” entschieden wird. Das Gericht wird also den allgemeinen Regeln der Vernunft folgend, und nicht etwa nach festgelegten Anspruchsgrundlagen entscheiden, sondern die Argumente des Klägers studieren, und prüfen, ob die Gründe für eine Abbestellung nachvollziehbar und relevant sind.
Gegebenenfalls wurde ein Eigentümer zum Präsidenten bestellt, der aus gesundheitlichen Gründen nicht im Stande ist den Pflichten eines Präsidenten nachzukommen. Möglicherweise lebt der unfreiwillige Präsident so weit von der Liegenschaft entfernt, oder hält sich bei ihr so selten auf, dass die Umsetzung seiner Aufgaben wesentlich erschwert oder unmöglich gemacht wird. Auf der Hand liegen die Probleme eines im Ausland residierenden Eigentümers, der in Spanien lediglich über eine Ferienimmobilie verfügt, und sich plötzlich vor Aufgaben gestellt sieht, die er nicht übernehmen kann oder will.
Dank der technischen Möglichkeiten von denen wir heute alle profitieren, kann mit E-Mail, Handy und des Einsatzes von Videokonferenzen eigentlich von fast überall auf der Welt den üblichen Pflichten eines jeden Präsidenten nachgekommen werden.
Die Gründe, welche eine Abbestellung rechtfertigen, haben so gesehen, aufgrund des technischen Fortschritts, in den letzten Jahren stark abgenommen.
Verfügt die Eigentümergemeinschaft darüber hinaus über einen professionellen Hausverwalter (Administrador bzw. Administrador-Secretario), und gibt es vielleicht sogar Vizepräsidenten, dann muss eigentlich nur noch sichergestellt werden, dass der Präsident im Stande ist der ordentlichen, jährlichen Eigentümerversammlung beizuwohnen, oder an den theoretisch, je nach Bedarf, ebenso erforderlich werdenden außerordentlichen Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Und selbst wenn er auch an diesen nicht teilnehmen können sollte, wäre seine Vertretung durch die beschriebenen Vizepräsidenten möglich.
Man wird also auf den Einzelfall abstellen müssen, kann aber leicht erkennen, dass nur sehr stichhaltige Argumente eine Abbestellung durch das Gericht ermöglichen. Wer sich schon einmal als Präsident, um die Geschicke seiner Gemeinschaft gekümmert hat, weiß wie undankbar eine derartige Aufgabe ist. Man muss sich mit säumigen Schuldnern herumschlagen, die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer wahren (welche sich natürlich sehr oft gegenseitig ausschließen), und hat sehr oft zwischen unversöhnlichen Parteien zu vermitteln. Genau deshalb sieht dass Gesetz ja auch subsidiär ausdrücklich die Ausübung des Präsidentenamtes durch eine turnusmäßige Bestellung oder das Losverfahren vor, denn offensichtlich bereitet dieses Amt seinem Träger auch sehr viele Unannehmlichkeiten. Diese bereitet sie aber jedem Amtsträger. Das man also einfach kein Interesse an diesem Amt hat, oder dass man berufstätig ist, rechtfertigt deshalb meistens keine Abbestellung, denn so geht es wohl (meist) auch allen anderen, in Frage kommenden Eigentümern.
Sieht das Gericht Gründe für eine Abbestellung, sieht Artikel 13.2 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) vor, dass das Gericht gleichzeitig einen anderen Eigentümer zum Interimspräsidenten bestellt, und der Gemeinschaft eine Frist gewährt, um einen anderen Präsidenten zu bestimmen.
Das in Artikel 13.2 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) beschriebene Verfahren kann von jedem neuen Präsidenten (binnen der 1-Monats-Frist) angestrengt werden. Unabhängig davon, wie er Zugang zu seinem Amt erhielt. D.h. auch dann wenn der Präsident nicht gewählt wurde, sondern das Amt turnusgemäß auf ihn entfiel, oder er das entsprechende Los gezogen hat, kann ein derartiges Verfahren initiiert werden.
Angesichts der Möglichkeiten des unfreiwilligen Präsidenten, sich seines Amtes zu entledigen, wenn es hierfür stichhaltige Argumente gibt, sollte die Gemeinschaft davon Abstand nehmen Eigentümer zu bestellen, die ein derartiges Amt nicht ausüben möchten, um sich unnötige Verfahren und Kopfzerbrechen zu ersparen.
Was geschieht, wenn sich nur ein Kandidat für das Amt des Präsidenten zur Wahl stellt, und es folglich keine Gegenkandidaten gibt?
Es muss keine Gegenkandidaten geben. Ein Eigentümer kann deshalb auch dann zum Präsidenten “gewählt” werden, wenn er der einzige Kandidat ist.
In einem solchen Fall verwandelt sich die eigentliche “Wahl”, lediglich in einen Beschluss, nach welchem der Bewerber zum Präsidenten bestellt wird.
Einen Beschluss muss es dennoch immer geben, denn der neue Präsident muss als solcher durch die Eigentümerversammlung angenommen und festgestellt werden.
Wenn sich also nur ein Kandidat für die Ausübung des Präsidentenamtes zur Verfügung stellt, und sich die Mehrheit der Eigentümer gegen eine Amtsausübung durch ihn ausspricht, kann auch ein unfreiwilliger Eigentümer zum Präsidenten gewählt werden.
Da wir oben aber bereits gesehen haben, dass es ein konkretes Verfahren gibt, damit sich der unfreiwillige Präsident des Amtes und seiner Verantwortung entledigen kann, sollte die Gemeinschaft sich selbst einen Gefallen tun, und niemanden in eine derartige Rolle hineinzwingen. Selbst wenn sich der frischgebackene Amtsträger nicht vom Gericht befreien lässt, ist einer Gemeinschaft wenig damit gedient, wenn der eigene Präsident kaum zu erreichen ist, oder die auf ihn entfallenden Aufgaben nur widerwillig oder gar nicht ausüben möchte.