Der Präsident unserer Gemeinschaft ist nicht Eigentümer. Was nun?
Muss man tatsächlich immer Eigentümer sein, um das Amt des Präsidenten ausüben zu können? Gibt es Ausnahmen?
Artikel 13.2 der Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) schreibt vor, dass der Präsident der Eigentümergemeinschaft aus der Mitte der Eigentümer hervorgeht.
Dort steht wörtlich:
Artikel 13.2 LPH:
“El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.”
Übersetzt bedeutet dies:
“Der Präsident geht durch Ernennung aus der Mitte der Eigentümer hervor. Dies entweder mittels Wahl oder ersatzweise nach dem Rotationsprinzip oder durch Losentscheid. Die Ernennung ist bindend, wenngleich der berufene Eigentümer binnen des auf seine Berufung folgenden Monats gegenüber dem Gericht unter Anführung der ihm beistehenden Gründe seine Ablösung, beantragen kann. Der Richter entscheidet, dem in Artikel 17.7 festgelegten Verfahren folgend, hierüber abschließend, wobei er gegebenenfalls in der gleichen Entscheidung denjenigen Eigentümer bestimmt, der den Presidenten zu vertreten hat, bis innerhalb der in der Gerichtsentscheidung bestimmten Frist zu einer neuen Bestellung geschritten wird.”
Fehler bei der Bestellung des Präsidenten
Dennoch kann es passieren, dass aus Unkenntnis oder aufgrund einer Verwechslung jemand als Präsident bestellt wird, der die notwendige Eigentümereigenschaft nicht aufweist.
Denkbar ist beispielsweise, dass angenommen wird, dass eine Immobilie einem Paar gemeinsam gehört, ohne dass den übrigen Eigentümern bekannt ist, dass lediglich eine der beiden Parteien Eigentum erworben hat.
Auswirkungen des Güterstandes auf die mögliche Bestellung zum Präsidenten
Dies geschieht etwa bei unverheirateten Paaren, oder Verheirateten, die aufgrund ihres ehelichen Güterstandes nicht unmittelbar mit dem jeweils anderen Partner Eigentum erwerben.
Während sich der gesetzliche spanische Güterstand durch eine Art Errungenschaftsgemeinschaft (Sociedad de Gananciales) auszeichnet, in welcher das durch einen Ehegatten während der Ehe erworbene Eigentum zugleich auch Eigentum des anderen Ehegatten wird (außer wenn es sich z.B. um Erbschaften oder Schenkungen handelt, oder der Erwerb alleine aus Mittel bestritten wird, welche ausschließlich dem persönlichen Eigentum eines Ehegatten zuzuordnen sind), zeichnet sich der gesetzliche Güterstand im deutschen Recht, nämlich die Zugewinngemeinschaft, dadurch aus, dass jeder Ehegatte üblicherweise alleine für sich erwirbt, aber gegebenenfalls bei Beendigung der Ehe (Scheidung oder Tod) ein entsprechender Ausgleich (Zugewinnausgleichsanspruch) besteht.
Dies bedeutet, dass ein spanisches Ehepaar, welches keinen Ehevertrag geschlossen hat, auch beim Kauf einer Immobilie alleine durch einen der beiden Ehegatten, gemeinsam Eigentum erwirbt.
Oftmals wird von den übrigen Eigentümern einer Eigentümergemeinschaft unterstellt, die ausländischen Nachbarn wären in einem vergleichbaren Güterstand verheiratet.
Wenn dies der Fall ist, dann würde auch bei diesem ausländischen Paar, jeder der beiden Eigentümer sein (meist jeweils zur Hälfte), und käme damit für das Amt des Präsidenten einer Eigentümergemeinschaft in Frage, obwohl vielleicht nur einer von ihnen die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet hat.
Weil der gesetzliche deutsche Güterstand der Zugewinngemeinschaft aber eben gerade nicht zu einer automatischen Vermögensvereinigung führt, sondern während der Ehe beide Vermögen getrennt voneinander sind, erwirbt der eine Ehegatte nicht automatisch Eigentum, nur weil der andere Ehepartner eine Immobilie in Spanien erworben hat.
Natürlich gibt es auch Fälle, in denen die deutschen Ehegatten beispielsweise mittels Ehevertrag eine Gütergemeinschaft vereinbart haben. Dann wäre auch hier jeder Ehegatte Eigentümer geworden, und abstrakt gesehen, zur Bekleidung des Präsidentenamtes befähigt, auch wenn der Kauf nur von einem der Ehegatten vollzogen wurde.
Haben die ausländischen Eheleute die Immobilie gemeinsam erworben, weil beide die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet haben, oder sich einer der beiden durch den anderen vertreten ließ (damit beide Eigentum erwerben), ist selbstverständlich ebenso jeder der beiden Eigentümer, und damit beide grundsätzlich befähigt das Präsidentenamt einer Eigentümergemeinschaft zu bekleiden.
Häufig wird von den übrigen Eigentümern lediglich der Fehler begangen, das Eigentum beiden Ehepartnern zuzuschreiben, auch wenn nur einer von ihnen aus dem Grundbuch als Eigentümer hervorgeht, weil wie oben beschrieben, die Geltung eines dem spanischen Güterrecht ähnlichen Güterstandes unterstellt wird.
Befähigung von Eltern, Kindern und anderen Verwandte zur Ausübung des Präsidentenamtes
Genauso wie der Umstand verheiratet zu sein, nicht dazu führt, dass der andere Ehegatte, welcher nicht Eigentümer ist, dass Präsidentenamt bekleiden darf, sind auch Eltern, Kinder oder sonstige Verwandten nicht berechtigt das Präsidentenamt zu bekleiden, wenn sie nicht zugleich auch Eigentümer sind.
Manchmal möchten Kinder ihren Eltern die “Verantwortung und Arbeit abnehmen”, und an ihrer Stelle das Amt des Präsidenten ausüben. Auch hier sind diese nicht berechtigt, wenn sie nicht zugleich auch Eigentümer sind.
Auswirkung der Bestellung eines Nichteigentümers zum Präsidenten
In der Rechtsprechung wurden unterschiedliche Ansätze vertreten. Teilweise wurde angenommen, die Bestellung eines Nichteigentümers zum Präsidenten sei unmittelbar nichtig. Teilweise wurde aber ebenso vertreten, die Bestellung eines Nichteigentümers zum Präsidenten wäre lediglich anfechtbar, und führe nur bei erfolgreich vollzogener Anfechtung zur im Anschluss ausgesprochenen Nichtigkeit der Bestellung.
Während es bei der Annahme einer absoluten Nichtigkeit keine Anfechtungsfrist zu beachten gilt, ist eine Bestellung, die lediglich anfechtbar ist, weil sie gegen das Gesetz verstößt, binnen Jahresfrist anzufechten.
Eine vollkommene, unheilbare Nichtigkeit wird etwa in folgenden Entscheidungen unterstellt:
1.) Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, Urteil vom 30. Juni 2005 (die Forderung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, wonach nur Eigentümer das Amt des Präsidenten bekleiden dürfen ist zwingend, weshalb ein Verstoß hiergegen zur vollständigen Nichtigkeit führt), und
2.) Urteil vom 13. Juli 2006 (Verstoss gegen zwingendes Recht führt zur unheilbaren Nichtigkeit nach Artikel 6.3 des Código Civil), und
3.) Urteil vom 14. Oktober 2008 (mit der gleichen Argumentation).
Andererseits haben andere Entscheidungen des Tribunal Supremo lediglich eine Anfechtungsmöglichkeit binnen Jahresfrist unterstellt, weshalb eine unterlassene Anfechtung letztlich zur Heilung des Verstosses führen würde.
4.) Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, Urteil vom 28. Oktober 2004 (die Verstöße gegen die Teilungserklärung, Gemeinschaftssatzung und das spanische Wohnungseigentumsgesetz müssen mit dem Mittel der Anfechtung angegriffen werden. Eine unmittelbare Nichtigkeit ergibt sich nur bei Verstößen gegen zwingendes Recht, welches sich aus anderen Vorschriften, außerhalb des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes ableitet), und
5.) Urteil vom 30. Juni 2005 (die Bestellung eines Nichteigentümers zum Präsidenten führt nicht automatisch zur Nichtigkeit der Bestellung. Vielmehr ist die Bestellung anzufechten, und sogar insgesamt durchsetzbar, wenn es nicht zu einer fristgerechten Anfechtung kommt).
Eine Anfechtung des Beschlusses, durch welchen ein Nichteigentümer zum Präsident bestellt wurde, sollte daher dringend binnen Jahresfrist vorgenommen werden. – RA und Abogado Ingmar Hessler
Wie ist mit der Bestellung eines Nicht-Eigentümers zum Präsidenten umzugehen?
Man muss wohl richtigerweise davon ausgehen, dass eine Anfechtung binnen Jahresfrist zu erfolgen hat. Dies ist nicht nur bereits deshalb zu empfehlen, weil sich insgesamt die Mehrheit der Entscheidungen dagegen ausspricht eine unmittelbare Nichtigkeit anzunehmen. Vielmehr muss selbst für den Fall, dass man von einer derartigen unmittelbaren Nichtigkeit ausgeht, verbindlich festgestellt werden, dass die Bestellung eines Nichteigentümers zum Präsidenten unwirksam ist. Denn ein Automatismus der selbständig zur Aberkennung des Präsidentenstatus führt existiert nicht.
Es muss oder sollte also eine entsprechende gerichtliche Entscheidung ergehen. Denn wenn es ohnehin auf ein Verfahren hinausläuft, dann sollte dieses auch mit allen nur möglichen Garantien angestoßen werden, und die Möglichkeit berücksichtigen, dass ein Gericht lediglich von einer Anfechtbarkeit ausgeht, die dann vielleicht verfristet wäre.
Mit anderen Worten: Wenn so oder so ein Gericht entscheiden muss, dann ist man bei Klageerhebung binnen Jahresfrist auf der sicheren Seite, und hat die Klage immer fristgerecht eingereicht – setzt sich also nicht der Gefahr einer Mindermeinung aus, die die fehlende Eigentümereigenschaft gegebenenfalls nach Ablauf eines Jahres, seit der Wahl als geheilt ansieht.
Außerdem ist folgender Aspekt zu berücksichtigen:
In der Praxis wird meist dann ein Nichteigentümer zum Präsidenten gewählt, wenn sich dieser aktiv für seine Bestellung einsetzt. Dass ein Nichteigentümer vollkommen unerwartet, und gegen seinen eigentlichen Willen, zum Präsidenten bestellt wird, ist sehr ungewöhnlich und äußerst selten.
Deshalb wird derjenige, welcher eigentlich nicht für das Präsidentenamt in Frage gekommen wäre, meist sein Amt auch nicht freiwillig aufgeben. Er wird dann auf die oben genannten Entscheidungen verweisen, und weiter als Präsident tätig sein wollen. Befeuert werden kann dies weiterhin von den Eigentümern, die ihn gewählt haben. Denn nicht immer muss der eigentlich unberechtigte Amtsträger seine Tätigkeit schlecht ausüben. Auch ein aufgrund der gesetzlichen Forderung nicht für das Amt des Präsidenten befähigte, kann durchaus eine hervorragende Arbeit leisten, weshalb seine Wähler ihn womöglich im Amt halten möchten.
Dem kann wirklich wirksam nur mit einer Klage binnen Jahresfrist begegnet werden.
Persönliche Einschätzung zum “falschen” oder unberechtigten Präsidenten
Ich hatte in der Vergangenheit bereits mehrfach Gelegenheit, mit unberechtigten Präsidenten umzugehen.
Wie ich oben bereits angeschnitten habe: Auch der “falche Präsident” kann in den Augen der Eigentümer, oder sogar auf objektiver Ebene, gemessen an seinen Taten, eine gute Arbeit leisten.
In vielen Fällen sind diese “Amtsträger” in eigentlich fast jeder Hinsicht auch allgemein geeignet. Nur sind sie es eben rechtlich nicht. Und alleine darauf kommt es an.
Der Gesetzgeber wollte vermeiden, dass gemeinschaftsfremde Personen die Gemeinschaft vertreten, und gegebenenfalls negativ beeinflussen.
Es steht außer Frage, dass jemand der nicht zu den Eigentümern zählt und auch nicht in der Gemeinschaft lebt, regelmäßig schwerer zu erreichen sein wird, und sehr wahrscheinlich auch die Probleme der Gemeinschaft weniger vor Augen hat.
Ein Nachbar, der immer vor Ort ist, und der ständig damit konfrontiert wird, was gegebenenfalls verbessert werden könnte, was dies kosten würde, und in welchem Verhältnis die Kosten zum Nutzen stehen, bringt zunächst einmal – zumindest abstrakt – die besseren Voraussetzungen mit, um die Interessen einer Gemeinschaft insgesamt zu vertreten.
Was aber ist mit dem Lebensgefährten einer Eigentümerin? Auch er könnte doch die gerade genannten Voraussetzungen erfüllen.
Ja, aber der Gesetzgeber hat nun einmal diese Grenze, nämlich die Eigentümerstellung, gezogen, um den Kreis der für das Amt des Präsidenten in Frage kommenden Personen zu begrenzen.
Denn abgesehen vom Lebensgefährten der Eigentümerin, kämen abstrakt sicher ebenso die Kinder oder nahen Angehörigen eines Eigentümers als Personen in Frage, welche die Liegenschaft, die dort lebenden Menschen und ihre Probleme kennen.
Auch hier ist die Wahrscheinlichkeit oder Möglichkeit, das weitere Probleme hinzutreten, welche die Ausübung des Präsidentenamtes behindern, viel naheliegender. Während sich ein Eigentümer nur durch Verkauf von der Gemeinschaft dauerhaft trennen kann, ist eine Loslösung von der Gemeinschaft bei Lebensgefährten oder nahestehenden Verwandten und Familienangehörigen ungleich leichter. Ob Trennung vom Partner, Scheidung vom Ehegatten oder Umzug der Kinder, plötzlich steht der das Präsidentenamt (illegalerweise) ausübende Nichteigentümer nicht mehr zur Verfügung, ist nicht erreichbar, oder behindert sogar absichtlich den normalen Ablauf des Gemeinschaftslebens, denn die anfängliche Motivation oder Grundlage der Hilfsbereitschaft ist von einem Tag auf den anderen weggefallen.
Abgesehen vom gerade beschriebenen Problem bei einer Amtsausübung durch nahe Angehörige, multiplizieren sich die Gefahren bei noch weiter von der Gemeinschaft und den Eigentümern entfernten Dritten.
Man benötigt keine große Fantasie, wenn man versucht sich vorzustellen, wie viele Missbrauchsmöglichkeiten sich bieten würden, wenn man den Kreis der möglichen Amtsträger erweitert.
Sehr schnell würden Hausverwalter diese Aufgabe mit übernehmen, und dann vielleicht über die Köpfe und Interessen der Eigentümer hinweg Entscheidungen treffen, welche diese eigentlich gar nicht, oder vollkommen anders getroffen hätten.
Was uns interessieren muss, ist aber so oder so, alleine die rechtliche Einordnung. Und hiernach ist nur ein Eigentümer zur Ausübung des Präsidentenamtes berechtigt.
Auch wenn es Situationen geben mag, in denen die übrigen Eigentümer einen eigentlich unberechtigten Präsidenten tolerieren, oder sogar wünschen, kann dies schnell zu Problemen führen. Denn die Handlungen des eigentlich nicht berechtigten Präsidenten können gegebenenfalls unwirksam sein, und damit vollkommen unerwartete Ergebnisse herbeiführen.
Die Eigentümergemeinschaft hat ein vitales Interesse daran, dass die mit Dritten unterzeichneten Verträge (Versicherungen, Banken, Werkverträge, Dienstverträge) und die gegebenenfalls erforderliche Vertretung in Gerichtsverfahren (Bestellung von Anwälten, Gutachtern) zur Eintreibung offener Gemeinschaftsbeiträge, Unterlassungsklagen etc. wirklich rechtlich bindend und ordnungsgemäß sind.
Andernfalls kann der Gemeinschaft ein erheblicher Schaden drohen. Man kann sich gut vorstellen, was passieren könnte, wenn die Gegenseite in einem Gerichtsverfahren mit hohem Streitwert, von der fehlenden Eigentümerstellung des Präsidenten erfährt. Es käme zur Infragestellung der Aktivlegitimation oder Passivlegitimation des (falschen) Präsidenten, also der Befähigung die Gemeinschaft wirksam in einem Verfahren zu vertreten, was gegebenenfalls zu einer Unzulässigkeit der durch die Gemeinschaft formulierten Klage führen könnte, oder mangels Vorliegens der Vertretungsmacht trotzeingereichter Klageerwiderung durch die Gemeinschaft, vom Richter so gewertet würde, dass keine wirksame Erwiderung erfolgte, weshalb dann die Argumentation der Eigentümergemeinschaft unberücksichtigt bliebe und unterginge.
Fazit
Das spanische Wohnungseigentumsrecht verlangt, dass das Präsidentenamt von einem Eigentümer ausgeübt wird. Sollte fälschlicherweise jemand bestellt worden sein, der nicht Eigentümer ist, sollte möglichst schnell Abhilfe geschaffen werden.