Hausbesetzungen in Spanien – Prävention und Lösungsansätze
Hausbesetzung in Spanien Einleitung Das Problem der Hausbesetzungen (man könnte es aufgrund seiner Verbreitung und besonderen Charakteristiken, sogar als das Phänomen der Hausbesetzung bezeichnen) oder „okupación“ in Spanien ist in den letzten Jahren zu einem erheblichen gesellschaftlichen Problem geworden. Obwohl Hausbesetzungen in Spanien kein neues Phänomen sind, hat sich die Situation seit 2021 verschärft, wobei … Weiterlesen …
Zur Verjährung von Forderungen spanischer Eigentümergemeinschaften
Ich werde immer wieder mit der Frage konfrontiert, welche Verjährungsfristen gelten, wenn es um Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben spanischer Eigentümergemeinschaften geht. Die geltenden Regelungen, und insbesondere eine Antwort auf die häufigsten Fragen kann man sehr gut anhand eines aktuellen Urteils des Landgericht Alicante schildern. Das Urteil der Audiencia Provincial de Alicante, vom 28. November 2023, … Weiterlesen …
Die neue Technische Ergänzungsvorschrift ITC AEM 1 „Aufzüge“: Erhöhte Sicherheitsstandards und modernisierte Wartungsanforderungen für Aufzüge in Spanien
Am 2. April 2024 verabschiedete die spanische Regierung das Königliche Dekret 355/2024 (Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de … Weiterlesen …
Die Ersitzung von Gemeinschaftseigentum in spanischen Wohnungseigentümergemeinschaften
Einleitung Das Urteil des Obersten Gerichtshofs Spaniens (Tribunal Supremo) vom 11. April 2024 beschäftigte sich mit einem Problem, welches insbesondere bei älteren Eigentümergemeinschaften immer wieder in Erscheinung tritt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob Teile des ursprünglichen Gemeinschaftseigentums, hier des Untergeschosses eines Gebäudes (ein halb-unterkellertes Stockwerk), welches die Einordnung als Gemeinschaftelement erfahren hatte, durch Ersitzung, … Weiterlesen …
An welchem Ort darf eine spanische Eigentümerversammlung einberufen werden?
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) macht keine konkreten Vorgaben zum Ort, an dem die Eigentümerversammlungen stattfinden sollen. Es enthält zwar Vorschriften zur Form der Einberufung der Versammlung, den unterschiedlichen Ladungsfristen (in Abhängigkeit davon, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung handelt) und zum Mindestinhalt der Ladung (Nennung des Ortes, der Uhrzeit … Weiterlesen …
Wer hat das Recht die spanische Eigentümerversammlung einzuberufen?
Artikel 16.1 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal, wörtlich übersetzt, Gesetz über das horizontale Eigentum, kurz: LPH) überträgt die ausschließliche Aufgabe zur Einberufung der Eigentümerversammlung dem Präsidenten der Eigentümergemeinschaft. Aber: Eine Sache ist der Auftrag, und eine gänzlich andere Frage, die Berechtigung zur Einberufung. Der Präsident übernimmt per Gesetz die Vertretung der Gemeinschaft sowohl … Weiterlesen …
Lärmbelästigung und Ruhestörung in Spanien? Wie man den Kampf gewinnen kann!
Lärm raubt Lebensqualität und macht krank. Besonders belastend ist Lärm, der von direkten Nachbarn in Mehrfamilienhäusern ausgeht. Doch die betroffenen Bewohner sind der Lärmbelästigung nicht hilflos ausgeliefert. Es gibt verschiedene rechtliche Möglichkeiten, gegen rücksichtslose Nachbarn vorzugehen und seine Ruhe wiederzuerlangen. Lärmbelästigung durch Nachbarn in der Wohnungseigentümergemeinschaft Häufig sind laute Nachbarn, die sich an keinerlei Regeln … Weiterlesen …
Immobilienrecht in Spanien: Ein umfassender Leitfaden
Das spanische Immobilienrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, denn es fallen sehr viele unterschiedliche Teilbereiche unter diesen Überbegriff. Streng genommen muss man sogar sagen, dass es das Rechtsgebiet „Immobilienrecht in Spanien“ als geschlossene Einheit gar nicht gibt. Wenn mit dieser Bezeichnung alle möglichen Rechtsbeziehungen rund um die Immobilie gemeint sein sollen, müsste man zunächst zwischen dem … Weiterlesen …
Binnen welcher Frist sind Beschlüsse einer Eigentümerversammlung in Spanien anzufechten?
Es ist zunächst zu berücksichtigen, dass innerhalb Spaniens zwischen den Regelungen des katalanischen Zivilgesetzbuches und denen des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes zu unterscheiden ist. Während auf dem Gebiet Kataloniens die einschlägigen Vorschriften aus dem Fünften Buch des katalanischen Zivilgesetzbuches zu entnehmen sind, ergeben sich die entsprechenden Regelungen im Rest Spaniens aus der Ley de Propiedad Horizontal (LPH), … Weiterlesen …
Die Einberufung von Versammlungen durch einzelne Eigentümer im spanischen Wohnungseigentumsrecht und der Einwand eines Verstosses gegen das spanische Datenschutzgesetz
Das spanische Wohnungseigentumsrecht schreibt vor, dass jedes Jahr mindestens eine ordentliche Eigentümerversammlung abgehalten werden muss. In dieser wird üblicherweise die Endabrechnung des vorangegangenen, gerade abgeschlossenen Wirtschaftsjahres vorgenommen, der Präsident und der Hausverwalter entlastet, der zukünftige Haushaltsplan aufgestellt, und die Ämter des Präsidenten und Sekretär-Verwalters neu vergeben bzw. die vorangegangenen Amtsträger für eine neue Amtsperiode bestellt. … Weiterlesen …
Die Online-Versammlung und der Umlaufbeschluss in Spanien
Im Rahmen der Organisation und Verwaltung spanischer Eigentümergemeinschaften wird häufig die Frage aufgeworfen, ob es in Spanien zulässig ist auf postalischem Weg, ohne Versammlung, Beschlüsse zu fassen, und ob die Abhaltung von Online-Versammlungen statthaft sei. Insbesondere aufgrund der während der Pandemie beschränkten Reisemöglichkeiten, des Umstands, dass viele Mitglieder spanischer Eigentümergemeinschaften ihren Wohnsitz außerhalb Spaniens haben, … Weiterlesen …
Binnen welcher Frist sind die Beschlüsse einer spanischen Eigentümerversammlung anzufechten?
Wie lange können Beschlüsse einer spanischen Eigentümerversammlung angefochten werden? Zunächst einmal ist zwischen denjenigen Beschlüssen zu unterscheiden, welche unmittelbar nichtig sind und solchen, deren Nichtigkeit sich “lediglich” aus einer wirksamen Anfechtung ableitet. Unterschied zwischen unmittelbarer Nichtigkeit und Nichtigkeit durch wirksame Anfechtung. Während bei unmittelbar nichtigen Beschlüssen grundsätzlich keine Fristen zu beachten sind, und die Nichtigkeit … Weiterlesen …
Über die Amtsdauer der Organe einer Eigentümergemeinschaft in Spanien
Wie lange dauert die Amtsperiode des Präsidenten einer spanischen Eigentümergemeinschaft? Gemäss Artikel 13.7 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) werden die Ämter einer Eigentümergemeinschaft für ein Jahr besetzt, wenn in der Satzung der Gemeinschaft nichts Gegenteiliges bestimmt wurde. Es stellt sich deshalb die Frage, was geschieht, wenn seit der Ernennung ein Jahr vergangen ist, ohne dass es zu … Weiterlesen …
Dürfen Nießbrauchsberechtigte, Mieter oder sonstige Bewohner das Präsidentenamt bekleiden?
Kann ein Mieter, Bewohner oder Nießbrauchberechtigter das Amt des Präsidenten ausüben? Nein. Nur Eigentümer dürfen das Amt des Präsidenten bekleiden. Wie wir bereits in einem anderen Beitrag ausgeführt haben, stellt Artikel 13.2 LPH (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) die eindeutige Regel auf, dass der Präsident aus der Mitte der Eigentümer bestellt wird. Hierfür gibt es verschiedene, vom Gesetz … Weiterlesen …
Darf der Präsident als Gegenleistung für seine Tätigkeit von der Zahlung der Gemeinschaftsbeiträge befreit werden?
Darf dem Präsidenten sein Beitrag zu den Gemeinschaftsausgaben erlassen werden? Wir haben bereits in einem anderen Beitrag über die Rechtmäßigkeit von Gegenleistungen zu Gunsten des Präsidenten berichtet, um ihn für die Ausübung seines Amtes zu entlohnen oder zumindest seine Auslagen zu ersetzen. Dabei haben wir festgestellt, dass man zwischen Kostenerstattung, Aufwandsentschädigungen und Entgelten unterscheiden sollte. … Weiterlesen …
Darf der Präsident für seine Tätigkeit bezahlt werden?
Der Präsident unserer Eigentümergemeinschaft bezieht Zahlungen von der Gemeinmeinschaft. Ist dies zulässig? Ganz grundsätzlich sollte man bei Einordnung solcherlei Zahlungen zwischen den verschiedenen Anlässen oder Gründen für die Zahlung unterscheiden. Handelt es sich etwa um eine Aufwandsentschädigung, wird der Präsident nicht für seine Tätigkeit bezahlt, sondern bezieht tatsächlich nur einen Ersatz der ihm entstandenen Kosten. … Weiterlesen …
Kann der Präsident einer spanischen Eigentümerversammlung vertreten werden?
Was ist bei Abwesenheit des Präsidenten in einer spanischen Eigentümerversammlung zu unternehmen? Der Präsident einer spanischen Wohnungseigentümergemeinschaft sitzt der durch dieser abgehaltenen Versammlungen vor. Auch wenn in der Praxis ein professioneller Hausverwalter die tatsächliche Leitung der Versammlungen übernimmt, so ist es doch der Präsident, auf welchen den eigentlichen Vorsitz entfällt. Sollte der Präsident nicht an … Weiterlesen …
Wie wird der Präsident einer spanischen Eigentümergemeinschaft bestellt?
Auf welche Art wird der Präsident einer spanischen Eigentümergemeinschaft bestimmt? Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) beschreibt, in seinem Artikel 13.2, auf welche Weise der Präsident aus der Mitte der Eigentümer bestellt wird. Dort werden ausdrücklich drei Optionen genannt: 1.) Der Präsident geht aus einer Wahl hervor. Oder 2.) Ersatzweise wird das Präsidentenamt turnusgemäß … Weiterlesen …
Muss der Präsident einer spanischen Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümer sein?
Der Präsident unserer Gemeinschaft ist nicht Eigentümer. Was nun? Muss man tatsächlich immer Eigentümer sein, um das Amt des Präsidenten ausüben zu können? Gibt es Ausnahmen? Artikel 13.2 der Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) schreibt vor, dass der Präsident der Eigentümergemeinschaft aus der Mitte der Eigentümer hervorgeht. Dort steht wörtlich: Artikel 13.2 LPH: “El … Weiterlesen …
